一项会影响房价的改革!真正决定房价的还是人口,户籍制度力度最大一次改革,要来了

作者 |查志远 南风窗长三角研究院助理研究员

编辑 |谭保罗

前不久,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》,其中提到试行以经常居住地登记户口制度,有序引导人口落户。

根据方案,我国将推动户籍准入年限同城化累计互认。除超大、特大城市外,在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认,试行以经常居住地登记户口制度,有序引导人口落户。完善全国统一的社会保险公共服务平台,推动社保转移接续。加快建设医疗保障信息系统,构建全国统一、多级互联的数据共享交换体系,促进跨地区、跨层级、跨部门业务协同办理。

这项制度如果能够落地,将是我国户籍制度改革迄今为止力度最大的一次。将大大推动城镇化的速度,也必将深刻影响大中型城市的房价。

流动却留不下

为了搞清楚人口与房价的关系,有必要先搞清楚我国人口流动历史。不难发现,改革开放四十多年来,我国人口流动的主要形式是农村劳动力不断向城市进行转移,但是都没有涉及到户籍制度的改革。但是不可否认,无论是农村劳动力流动状况的变化,还是劳动力政策的调整。不改革户籍制度就无法真正实现人口城乡间转移。

根据之前颁布的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》,到2035年,我国城镇化进入成熟期。城镇化率将由现在的近60%提升到70%-75%。这意味着未来大约有1亿到2亿人从乡村转移到城镇,这将持续释放消费潜力、激发有效投资,为经济发展提供重要支撑。

此次提出试行以经常居住地登记户口制度,无疑是落实这一规划的重要举措。而观察我国人口流动的历史,大致可以划分为以下几个阶段。

1978年—1983年人口自由流动受到限制,主要因为国内一切工作秩序步入正轨不久,面临着大规模知青返城、食品供应不足等现实压力。如果让农村人口大规模的向城市流动,不仅会让刚刚释放的农村改革活力失去发展必需的农村劳动力,还会给当时的社会管理带来不小的压力。

1984年以后乡镇企业蓬勃发展和沿海对外开放不断扩大,农村人口逐步向城镇进行转移,相应的国家也开始放松对农村人口迁移的限制。

到了1992年我国步入社会主义市场经济,中国经济发展步入快车道,城市对劳动力的需求快速增加。“民工潮”的出现,促使人口从农村大规模的向城市流动。

但是流动却并不意味着能留下,主要是因为户籍制度的存在让人口跨区落户面临着很多障碍。

但是随着计划生育对人口增长影响的不断显现,城市人口增长持续放缓。而城镇化的快速推进,需要大规模的将农村人口向城市转移,放宽落户限制就成了水到渠成的事情,尤其是一些靠外来人口支撑本地区工业化的城市,更是在“抢人”方面率先行动。

本地新出生人口的大幅下滑也加快了城市放宽落户的步伐。从最近广州、温州、合肥、宁波、潍坊等城市发布的相关人口数据来看,几乎公布的城市中2020年出生人口相对于2019年都是呈下跌趋势,其中台州下滑了32%,下滑最小的广州接近9%左右。从这些城市新公布的人口数据来看,去年的新生人口依然大概率是下跌的趋势,那么也将会是新生人口连续4年下滑。

表面看人口流动和本地新出生人口这好像只是人口问题,但实际上将会对房地产市场形成非常深远的影响。

人口与房价的关系

毫无疑问,真正决定房价走向的还是人口因为即使国家对房地产再抑制、金融政策对房贷再怎么不利,只要一座城市的人口持续不断保持高增长,那么当地的房价就会持续增高。

拿深圳来说,2010年-2020年这十年间,深圳常住人口从1000万增长到1400万,而房价也从单价2万/平米涨到6万/平米。人口与房价的走势呈现高度的正相关,而在2016年以后,房价的涨幅更是超过了人口的增幅。

但是每一年的人口增量不会百分百地转化为当年的商品房购买量之上,进而也不会直接影响当年的房价,往往会沉淀一两年才会转换成购房的需求。

深圳市2010-2020人口与房价走势

数据来源:安居客、深圳市统计局

还是回到深圳,2015年深圳市常住人口增幅开始扩大,全市年末常住人口1137.89万人,比上年末增加60万人,这一增长数量比2011-2014年深圳市人口增量的总和还要多出了20万人,彼时深圳市的房价通过一年时间飙升至33426元/㎡,增长率达到了惊人的39.44%。也正是从这一年开始深圳市房价开始狂飙突进。

人口决定房价的另一个最直观体现是,一些中小城市因长期人口净流出导致房价断崖式下降。最具代表性城市就是黑龙江鹤岗和甘肃玉门,这两座城市人口长期呈现净流出状态。拿鹤岗来说,2016年人口统计鹤岗市拥有103.6万人,2017年的人口统计就只有100.9万人了,净减少2.7万人,流出比例为2.7%。这对于一个人口只有百万的地级市来说,流出的幅度还是非常大的。

这似乎反映出人口与房价的联系:人口流入,人口集中,房价升高。人口流出,人口分散,房价降低。一线城市一轮又一轮的房价暴涨,也都是基于大量人口的迁入和集中。

不过,表面上看跟房价紧密相关的似乎是常住人口的数量,跟户籍制度的关系也不是很大。这就要搞清楚户口和买房之间的另外一个关系。并不是说买房的人都是本地户籍人口,换句话说也就是户口并不是买房的前提。这个或许就可以解释为什么在有些地方房价的涨幅要高于人口的增幅。

一些城市为了留住人才,除了推出积分落户外,也还在社保和居住证等方面为购房者留了一扇门。例如,在北京连续缴满社保五年和向特定人群发放居住证则为购房者提供了买房除了户口以外的途径。

像北京这样的一线城市,各种资源早已呈现饱和态势。早在2017年北京就提出常住人口规模控制在2300万人以内,在严格控制人口规模背景下,如果规定只有拥有本地户口才能买房无疑是限制了很多人的购房需求。若原常住人口不减少,新增购买需求上涨动力势必不足,房价就会持续横盘一段时间。

未来会怎样

在城市群和都市圈正成为我国城市发展主流的背景下,这次提出的改革举措有利于加速人才、人口向重点都市圈和城市群集聚,充分释放人才和人口的红利,大幅提升都市圈和城市群整体竞争力。

而此前长三角和珠三角地区部分城市就通过“户籍准入年限同城化累计互认”吸引了一大批人才落户。毫无意外,这些城市的楼市也正慢慢收获人才落户带来的红利。如去年杭州、无锡、南京交易金额涨幅上升明显,较上一年分别上升157.1%、101.2%和30.6%。

强者越强弱者越弱,当前我国的城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大。大城市在就业机会、发展前景、文化包容性和教育医疗等公共服务资源方面对农村居民及中小城市居民的吸引力依然很大。所以将来大城市吸引的人口将会越来越多,其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。

人口的流入和集中势必会带来房价的攀升。可以预见,在城市层面,人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体将会加快,且分化明显,这也势必将导致一二线城市的房价出现继续上涨的势头。

END

作者 |查志远 南风窗长三角研究院助理研究员

编辑 | 谭保罗

排版 | 谷青竹

图片 |部分来源于网络

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原文标题:一项会影响房价的改革!真正决定房价的还是人口,户籍制度力度最大一次改革,要来了

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