唐杰:要跳出深圳解决高房价问题。惠州东莞中山珠海迎利好!

01深圳2000万人口的住房问题

不可能在2000平方公里内得以解决

12月4日,在由北京大学国家发展研究院、中国(深圳)综合开发研究院联合举办的“国际变局与中国的创新挑战”论坛交流环节,深圳原副市长、哈尔滨工业大学(深圳)经管学院教授唐杰被问及了相关问题:

政府应该出台什么措施,既满足刚需,又抑制过分投资?

唐杰1995年获南开大学经济学博士后不久即南下深圳,1997年进入深圳市政府,2015年从深圳市副市长任上退休,是深圳奇迹的见证者、亲历者和思考者。

唐杰表示,在2000平方公里的范围内,深圳容纳了大量产业、公共设施、道路等,是否还可能解决2000多万人的居住问题?假如通勤便利了,很多人可以住到深圳以外的地方。

深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得以解决,即使在国外也没有这样的先例,要通过拓展城市空间来解决深圳房地产的问题。

具体来说,就是要改变长期以来的行政城市观念,走向经济城市——城市之间的行政区划不能隔断城市之间的经济与分工,鼓励生产要素跨城市流动,减缓目前极为突出的城市之间过疏或过密的情况。

02

如果有发达的轨道交通,45分钟的通勤时间“早就出了深圳”

唐杰援引报告指出,如果有发达的轨道交通,45分钟的通勤时间,可以通达50公里以外,“早就出了深圳”。

从国际上诸多都市圈的经验来看,通过轨道交通,在45分钟左右的时间里实现远距离通勤,恰恰是疏解中心城市功能的有效方式。

城市人口经济密集度越高,房价就越贵。距离中心城区越远,随着密集度的扩散,房价呈现递减的态势。很多世界著名的大城市都是通过拓展城市的空间来解决房价过高的问题。比如,曼哈顿存在着典型的人口潮汐运动,每天早晨约300万人口从外部流入,每天晚上又有300万人口流出,其中多数人口住在周边的新泽西州的中小城市里。

同理,深圳同样可以通过在空间上的拓展来解决高房价的问题,把人和产业疏散到深圳周边的惠州、东莞等地,三地超越行政辖区的范围,在空间上成为一个城市。

实际上,根据深圳规划院的深入调查,目前深圳、惠州、东莞的交界处已经形成了一个跨行政区的城市经济带,人口达到了1000万,人口和经济密度要比深圳中心区少很多,房价也比深圳低很多。深圳顺应这一趋势,打破行政边界,规划建设多条轨道交通线连接深莞和深惠,这是我国城市建设中从行政城市走向经济城市的重要探索。

03

很多人不愿意去深圳周边城市居住,为什么?

“深圳的住房炒作问题应该要认真改进,但改进难度很大。大家都觉得深圳好,往深圳聚集。很多人说深圳应该扩大地盘,把东莞、惠州扩进来,为什么扩大了就可以去东莞、惠州,不扩大就不能去呢?这里面有这样一个悖论。”

现在还是很多人愿意生活在深圳,不愿意去周边城市居住生活,为什么?

因为好的学校、好的医院、好的养老机构在深圳,最好的公共服务在深圳。因此,通过拓展城市空间解决房地产的问题,还需要以核心大城市为轴心逐渐实现城市之间的公共服务均等化。如果这样的配套跟不上,大家还是愿意留在核心城市生活。而实现城市之间公共服务均等化,需要更高层面的统筹解决、更大范围的改革向前更进一步。比如,需要中央多个部门协调配合,解决好城市间社保打通的问题,解决好教育支出分享的问题,解决好医院建设与经费保障的问题等。

事实上国家已经注意到都市圈和城市群发展中存在的问题,正从国家这个层面统筹规划,破解地域分歧。

04

国家加快三大都市圈融合发展轨道建设全面铺开

12月4日,据国家发改委官网消息,发改委于近日组织召开了专题会议,全面部署加快京津冀、长三角、粤港澳大湾区城际铁路和市域(郊)铁路规划建设,整体推进三大区域轨道上的城市群、都市圈发展。

会议指出,未来五年,三大区域计划新开工建设城际铁路和市域(郊)铁路约1万公里,到2025年基本形成区域城际铁路和市域(郊)铁路骨架网络,形成城市群1-2小时交通圈和都市圈1小时通勤圈。

另外,会议提出的“对新建城际铁路和市域(郊)铁路项目上盖开发、既有铁路用地综合利用等其他开发方式进行深入研究,探索城镇化地区铁路综合开发新模式”,也意味深长。

不断延伸的轨道交通,会全面提升大城市郊区、邻近城市的土地价值,给地方政府带来滚滚财源。

3大城市群5年修建1万公里铁路,对于三大城市群的中心城市,比如北京、上海、深圳,当然是利好。对于都市圈内的其他城市也是利好。

比如对天津、广州、杭州、南京、宁波、合肥、东莞、佛山、苏州、无锡、廊坊、嘉兴、南通、中山、珠海、惠州等等,都是利好。

更重要的是,轨道交通的不断延伸,会在大城市周边创造一些新的次级中心,比如广州增城的新塘,南沙,比如惠州南站、东莞南站、珠海北站、嘉善南站等等。

还会催生出一批新的产业中心,比如东莞松山湖,惠州的大亚湾,中山的翠亨新区等。

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