房地产税能降房价降租金?专家:对中国楼市影响会很有限

伴随着大众的需求以及城镇化进程的推进,房地产行业得以高速发展,逐渐成了国民经济中的支柱性产业。

与此同时,过去十几年疯长的房价赋予了房子额外的金融属性,投资房产成为了稳赚不赔、利润可观的投资。

在利益的驱动下,开发商不断新建住房,投资者购置房产为自己的资产增值,这也导致了越来越多的房子被空置。

以北京为例,2018年北京二手房交易份额占总市场的87%,代表存量房时代(住房趋于饱和的状态)的来临,不完全统计,北京的空置率在20%左右。

一直以来,房地产过于快速的发展,导致房价收入比过大,刚需买房压力重的声音越来越大。最近房产税再次被提起引起了热议,大众期盼房产税的落地能够抑制房价的上涨,规范楼市的发展环境。

大众对于房产税能够抑制房价的希冀多是出于韩国房产税的实施。

面对屡创新高的房价,韩国政府决定对在房价暴涨地区拥有多套住房的人征收最高达3.2%的综合房地产税,而这也是继卢武铉政府之后的最高税率。

其中的房价暴涨区包括韩国首尔市、世宗市全境和釜山市、京畿道部分地区,在上述区域内持有两套及以上房产的房主最高将被课以3.2%的综合不动产税,税负上限也由150%升至300%。

在房产拥有数量的征税衡定之外,新政还规定即便仅拥有一套住房者或未被纳入调整对象地区,如果房价超过18亿韩元(1000韩元约合6元人民币),也将对其征收最高2.7%的综合房地产税。

加之早前对拥有多套房产的人出售房产时征收最高为60%的转让税,急速让整个韩国楼市陷入冰冻期,交易量和房价都处于停滞状态。

关心房产税的除了刚需购房族外,还有大批的城市租房族,套用我爱我家原副总裁胡景晖的话说,“降租金不是个难事,我们可以仿效香港,推出空置税”。

2017年6月,香港对空置一年及以上的房屋按其年租金的200%征收空置税。是的,你没看错,就是200%。比如,一套房子售价480万,月租金1万,如果空置一年,则需缴纳空置税24万。

这样一来,如果还想继续持有多套房产,将房屋出租就成了降低成本的重要途径。随着大量的房源流入市场,供给的增加将推动房租的下降。所以,比起房价,先收到空置税影响的恐怕是房租。

但是也有不少专家表示,大众要降低房产税对降房价降租金的作用预期,高盛分析师王逸等人表示:鉴于发达国家的经验,以及中国实施的限贷政策,因此预计房地产税的推出其实对中国楼市影响有限。

他认为,目前世界上已有140多个国家或地区在课征包括房产税在内的各种形式财产税,虽然各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同,但是目的都是为了提供稳定的财政收入,为了稳定房价,为了遏制房地产市场的投机行为。

他们认为,房地产税的推出或将抑制市场气氛,增加二手房市场供应量,从而在短期或者中期内对房价构成压力。但是根据中国国情,这种潜在影响也较为有限。

此前试点房产税的两座城市,上海和重庆,在2011年实施以来,房价、交易量变化都与其他未试点城市的差异极小,房产税本身对当地财政收入的贡献也很少,可能需要对现有存量商品房征收4.6%的税率,或是对所有存量房征收2.6%的税率。

房地产税虽然还没有确定,因为中国楼市环境与其他发达国家不一样,中国会有适合中国的房地产税法,现在论房产税带来的影响还言之尚早,只有房地产税出台以后才会知道结果怎样,相信相关部门一定会尽力完善所有细则,做到对楼市最好的调控与规范。

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