深圳二手房博弈,各方6个月见分晓

深圳房市是特例,不具可比性,深圳的房地产市场小格局,是时间和空间形成的。

最大特征是人口暴增,土地狭小,商品房供应与常住人口比供需矛盾突出,隔壁香港房价高,深圳经济好高净值人群多。

这些特征决定了深圳房价上涨的动力,不解决供应就很难抑制房价。深圳楼市与北上广杭南京成都武汉不具有可比性,深圳二手房搏弈各方几个月见分晓。

深圳住建部门在严控楼市的基础上,出台官方参考指导价,扔了小王炸,离房产税大王炸只有一步之遥。深圳二手房搏弈各方进入贴身肉搏,在未来6个月将见分晓。

业主即商品房持有人。

常识是惜售,不愿直接按参考价卖房,必竟下降30-50%心疼,导致二手房市场降至冰点。

但万事不是铁板一块,炒房客中实力差的,杠杆高的,只有杀血,还有少量业主急需用钱的,也只有抛售。

未来几个月,能上市的二手房都是急需用钱的,而需求大军数量不变,只是增加了观望情绪。

如果是参考价成交,那么将形成疯抢。

如果是阴阳合同,有风险,这个风险处决于监管力度大小,监管不严,阴阳合同盛行,除了银行贷款比例下降,其他影响都不大。

在强监管形势下,预测业主大概率会惜售6个月以上,并至少维持在调控前的市场价,继续上涨动力短期内不强。

主管部门下一步的举措直接关系到这次楼市调控走势。首先是参考价执行实施细则。其次明朗的是银行根据参考价放贷,控制风险。

三是对阴阳合同的执法力度是否动用税务警察力量,坚决抑制,直接影响成交量。四是处决于规划供地增加供应量,特别是深圳扩容,直接放大供应量,对未来几年深圳楼市有强相关性。

购买方。炒房客是最先退出市场的,但也不排除实力雄厚的捡漏者。多数购买房的人选择观望,等待捡漏,但少数为了孩子读书的学区房仍将成为疯抢对象。

购买方是被动方,市场上没有房子,选择租房,等待时机,预测6个月后,监管力度适中情况下,继续买房,只要价格在调控前的市场价就行。深圳的特征决定了深圳不缺买房人。

银行金融部门。首先是根据参考价批贷款,风险低了,看上去是好事,但带来了业务量的暴跌,短期有业绩压力,长期是缓解金融风险。

银行在执行新政上处在十字路口,处于被动态势。既希望业务稳定又要防风险,好难。

中介方。几万中介人员如果下半年业务暴跌,则会裁员。如果应对新政出奇招又未严查,则中介地位提高了,可能额外赚的钱更多了。总之,中介是容易被压制的对象。

媒体方。无论官方媒体和新媒体,都要坚定房住不炒的方针,稳定房价是国策,不要争论,不要怀疑。但是也应该披露真实交易信息,使买房卖房双方都向理性方向走。

对头部一线城市影响。深圳房价是有特殊性,供需矛盾一直很大。

对比头部一线城市,有供需矛盾,主要是结构性矛盾,好房改善房需求量大,总量有矛盾但不尖锐,深圳官方参考指导价,如果严格执行,且参考价同深圳一样的下降幅度,会使二手房进入冰点,比深圳严重许多。

深圳官方二手房参考价多方搏弈,如严格执行,则先进入交易冰点期,6个月后市场力量将从被动到主动。

如果执行中比较温和,阴阳合同处置也温和,可以达到炒房降温和降低银行风险,因此有积极意义。

更好的房市预期要1年以上时间,主要是扩容规划供地增加房子供应量。如果头部一线城市比照执行,则负面因素会多一些,压力会更大一些。

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