2021年的第一个房地产市场分析.ppt

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2020年房价回顾

1、2020年跑赢大势的城市,除了众所周知的长三角区域,还有出人意料的辽中南区域,尤其打脸传统认知的是,胡焕庸线被突破,关中平原和山西中部,均有上佳表现;

2、大西北高歌猛进,三四线城市表现亮眼,延安房价提升值同比增长21.42%,革命圣地领跑2020,意味深长;二线城市里,深圳的魔幻行情直接带动东莞房价上涨,东莞房价提升值同比增长16.14%,超过深圳的4.67%;

3、不得不感慨,祖国确实地大物博,遍地都有机会,就看有没有眼光和运气了。

【方法说明:整体来看,全国房屋均价的变化,不仅仅反映了全国经济发展水平的变化,也体现了货币总量和通胀水平的变化,所以,我们认为,要去看具体某个城市的房价变化情况,把全国作为基准值,换算出每一个城市的提升值,再来看每一个城市提升值的变化,更容易帮我们找出那些跑赢全国大势的城市。以2020年为例,具体的计算公式是:某城市2020年房价提升值变化=(2020某城市房价/2020年全国平均房价)/(2019年某城市房价/2019年全国平均房价)-1。

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2021年房价变化预测

1、胡焕庸线以北延续跑赢大势的行情,哈长也是有一波让专家跌破眼镜的行情,北部湾机会非常明显了;

2、二线的西安是西北市场领头羊,大湾区依然是东莞抢戏,山海关外的沈阳不错,北部湾领头羊是南宁,还有一个黑马是贺州。

【方法说明:略】

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二手房市场结构及变化趋势

1、主流单价段为0.5-1.2W区间;1.5-3.4W区间占比显著提升;

2、主流区间为75-130㎡。变化趋势来看,刚需面积80m2以下面积段普遍占比下降,85-130㎡改善面积有明显提升;

3、主流总价段为50-100W区间,其中50-75W房源占比仍在提升,另外200-275W高总价段区间房源也有所提升。

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新房市场结构及变化趋势

1、全国主流在90-140㎡区间;随城市线越弱,主流面积段越大,其中一线中300㎡以上大面积段有一定需求规模;

2、全国提升明显的面积区间为90-120㎡,二线城市170-180㎡大面积改善区间表现突出。

以上,我们通过房价提升值,回顾2020年房地产市场的房价变化,找出了跑赢大势的城市,也进行了简单的房价提升值变化预测,希望为大家投资提供一点帮助。

我们希望通过研究房价增幅的历史变化趋势,利用莫兰指数,摸索出房价在城市间轮动的特征。

方法说明:莫兰空间聚集说明:

①HH区 (High-High):城市房价增速高,周边城市也高;

②HL区 (High-Low) :城市房价增速高,周边城市低;

③LH区(Low-High) :城市房价增速低,周边城市高;

④LL区 (Low-Low):城市房价增速低,周边城市也低。

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从房价增速来看,可以发现

1、2017年-2018年,全国市场大牛,旅游型城市尤其突出,全国房价平均增速18.3%;

2、2018年-2019年,价格增长回归理性,临沂成为增长黑马,全国房价平均增速4.2%;

3、2019-2020年,价格增速均值为三年最低,东莞成就三年增速之最,全国房价平均增速3.6%;

4、全国房价平均增速,从18.3%到4.2%到3.6%,连续三年下降,需要警惕房价增长周期已经接近尾声,即便2021年房价不出现下跌,但建议房地产开发商,买地投资还是要谨慎理性,盲目追高也可能让企业陷入经营危机,至于个人投资者,卖股买房万万不可,小心成为楼市接盘侠。

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从房价增幅的莫兰指数来看

1、2017-2018年,北强南弱,山东半岛、长三角、中原、成渝城市群为增长聚集区域,山东半岛表现抢眼;

2、2018-2019年,长三角持续走强,关中平原、呼包鄂榆等西北组团突围;

3、2019-2020年,四组团分布,西北+长三角为核心,西南开始崛起;

4、过去三年,北强南弱→西北突围→西南崛起,长三角一直都是赢家,接下来呢?

通过人口、土地、资金36个指标将全国城市细分为10个等级,再来看看:

可以看到:

仅靠目测,根据“全国房价平均增速,从18.3%到4.2%到3.6%,连续三年下降”,就推测“房价增长周期接近尾声”。有些严谨的朋友表示不服,我们也觉得草率了。

于是,我们继续深入研究,通过研究混沌理论中奇异吸引子,以及宏观因子对房价的影响,得到未来房价增长的趋势以及区域轮动机会的预判。

方法说明:

房价因子混沌预测

1、混沌预测:利用Takens嵌入定理及城市房价历史数据,重建房价混沌系统整体运动轨迹,得到房价混沌预测。

2、宏观因子预测:将全国房价三年涨幅与城市宏观指标三年涨幅 & 指标绝对值建模,筛选城市房价影响因子,并根据筛选出的因子对房价进行预测。

3、计算上述两者的算数平均,根据概率模拟生成城市各个区域的房价增幅。

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房价增速预判

果然,靠直觉或经验推测市场趋势还是不靠谱,从房价增速预测的结果上看,2020年-2021年,全国整体市场回暖,价格平均增速提升至9.8%;但是,上一篇我们的建议依然有效——

“即使2021年房价不出现下跌,但建议房地产开发商,买地投资还是要谨慎理性”,因为平均涨幅不等于全面上涨,从结构来看,很多前期热点城市的房价是躺平甚至下跌的,把握结构性的机会还是很重要,比如,其中贺州、朝阳、玉溪有望成为新一代黑马;

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房价增速莫兰指数

从房价增幅的莫兰指数来看,2020年-2021年,空间上呈现,一轴“珠三角-广西-云南”突围,重庆、天津、河南崛起,这就是结构性机会;

所以,上一篇我们的建议依然有效,“个人投资者,卖股买房万万不可”,在前期热点城市,尤其在目前暴涨的一二线城市买房,“小心成为楼市接盘侠”!

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城市结构性机会

城市分化加剧,不论企业投资买地,还是个人投机炒房,都需要大胆假设,小心求证,比如说:

北京,整体市场购买力下降,需求增长缓慢;

成都,购买力持续上升,市场极度供不应求

上海,购买力增长动力不足,市场供求处于平衡阶段

广州,市场需求支撑强,居民购买力提升

深圳,楼市高地,市场供应限制了需求增长

重庆,购买力增长乏力,需求支撑弱

西安,市场供不应求,购买力增长有支撑

昆明,文旅型城市,内生需求支撑不足

贵阳,价格与需求下降,购买力增长支撑不足

南宁,市场长期供大于求,警惕购买力增长支撑不足

苏州,价格增长停滞,市场供大于求,购买力支撑下降

杭州,需求支撑强,2020年开始购买力提升

宁波,价格快速提升,市场已供大于求,购买力增长支撑不足

郑州,购买力提升,市场极度供不应求

武汉,市场需求回归均值,价格保持平稳,购买力变化相对稳定

总的来说,2021年很多前期热点城市的房价是躺平甚至下跌的,把握结构性的机会还是很重要——在空间上呈现,一轴“珠三角-广西-云南”突围,重庆、天津、河南崛起,这就是结构性机会,而在目前暴涨的一二线城市买房,“小心成为楼市接盘侠”。

不论企业投资买地,还是个人投机炒房,都需要大胆假设,小心求证!可重点拥抱大西南亚热带省域,中越超级世界工厂轴线。

原文标题:2021年的第一个房地产市场分析.ppt

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