祝咏鑫:武汉购房,用优质资产跑赢大势,你就是赢家!

提问:

请问贷款用于买房的方式有哪些?

据说用现有房屋抵押贷款,然后全款买新房,比用按揭贷款利率更低。可以这样做吗?

咏鑫:

首先贷款来的资金太多,常规的的抵押贷,信用贷,经营贷,流水贷,白领贷款,包括信用卡等银行的分期贷款,还有一些网贷,网商贷,蚂蚁借呗,五花八门,不下几百种。

如果说没有抵押物,普通人通过良好的包装,极限操作可以通过各种信用贷款,拿到300万左右。

如果有抵押物,这个就是根据抵押物的评估值来衡量。

抵押物就更多了,不动产,股票黄金等各种能流通的物品(虚拟和实物)

其次,你说的是不动产抵押,目前比较好的就是经营贷,包括经营抵押贷和经营消费贷,利息极低,需要有公司营业执照(保证成股东也可以),用这个是可以

但是前提是房票和贷票如何区分。严格意义上,这些抵押贷款不能流向到房地产,只能通过保证。

如果包装的好,这个是没有任何问题

提问:

1、儿子研究生毕业,想去外地工作。定位长三角或珠三角,具体地点未定。

2、目前在街道口有家庭自住160平的商品房,还有一套单位房(房龄长,且不能出售)。

3、闲钱100

请问:目前建议在武汉购房吗?

如果可以,建议二手房还是新房?

哪个地段的房屋流动性更好?

(最近看了中建福地星城的90平新房,所剩不多了。还看了中建南湖一号、光谷汇景和朗诗里城的二手房。)

请给出专业的建议,不胜感激!急!!!

咏鑫:

你好!在武汉购房,未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。

为什么我们坚定不移的看多房地产?

因为长线看,5年后的经济总量一定大于现在。

10年后又一定大于5年后20年后一定大于10年后。

因此,TOP20 城市房产长线结论就是坚定看好,无视任何阶段性宏观要素影响。

普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节,而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素,是投资、资产配置失败的根源之一。

我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。

在高峰顶点,他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈,沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时,抛给他们最后一棒。

闲钱100可以说错过了武汉3轮涨幅,当然现在也不迟,只是不能瞎买。

你说的流动性,其实非常正确,如果没有流动性不佳的房产,其实就是一堆钢筋水泥。

判断这个片区的房产有没有流动性,短期看政策,中期看人口,长期看经济。

武汉几个片区,东湖高新区人口净流入这几年一直排名第一,毋容置疑。

中建福地星城从之前的2.7万精装改毛坯,收割了不少韭菜

2020年下半年所推的户型,小面积居多,学区也不占优,当前2.4万的价格,有什么优势可言?

中建南湖一号次新房,和大盘跟涨。

光谷汇景,小开发商,规模小,虽说挂牌万科物业,但是巧妇难为无米之炊

对口光谷一小西校区,这个小区其实和一小关系不大,整体不如东校区,典型的刚需盘,值得说的,就是地段还行。

朗诗里程,目前光谷东最热的次新房小区,5年之间,5000涨到现在1.9万,多少人为此后悔死。

你说的四个楼盘,除了中建南湖壹号和朗诗里程,值得淘一淘笋。

手持100万,儿子即将研究生毕业,家庭毫无压力,如果说目前没有更好更稳投资渠道,入手武汉优质地段房产,没问题。

是二手房还是新房,当然,对于向我们这种,把房产作为一个投资的渠道的群体,其实更倾向二手房

就是多花时间,如果说等到一套性价比极高的房产,其实不是特别容易。

新房就简单些,但是持有周期,交房2年,证满2年,4年。

方案一:中建南湖壹号和朗诗里程,优选朗诗里程,淘一淘的二手房,到手即可出租。

方案二:还有就是新房,目前还有二手房倒挂的区域

比如说,长投绿城兰园1.2万,即将加推,还有最近一些,2017-2018年,被政府团购的房源,目前流出了部分,比如保利新武昌,江城雅居。

其次,就是中建星光城,光谷悦城新房,不过持有的周期长些。

提问:

背景介绍:

1. 坐标武汉,目前手上有60万现金;

2. 小家庭有3套房产一套自住已付清,138平,05年房子,二手单价2;

一套16年买的新房,小户型,84平,单价3万,组合贷款70万未付清,出租;

一套在长沙投资50平学区房,单价1.3万,有40万贷款,出租,还有1年才到解除长沙限售时间。

3. 父母在同一小区有2套房子。

一套05年的房子,在出售(不好卖),预计得款180万。一套12年的(二期),自助,可以卖220万。

4. 目前自己84平的小户型出售,父母05年的房子也在出售。

5. 考虑自己和老婆上班方便,目前锁定在百瑞景附近买房。

百瑞景300万的小三房挂出的户型不怎么好。

看了旁边滨湖名都城的房子,小区环境不好,00年的房子,但是觉得住上去舒服,300万可以买个140平的电梯房。

目前购房方案:

一、卖掉小户型,花300万买个对口武汉小学+武珞路中学的学区房,但不自住,觉得环境太差了。

后期在滨湖定都城买个300万左右的大房子自住。

二、直接买滨湖名都城300万左右房子自住。

也可以对口珞珈山小学+武汉中学初中部

三、买百瑞景1-2期房子,对口瑞景中学+武汉中学初中部

但因瑞景小学是民办,原来只对口1-2期老业主,今年2手房业主可以上,所以可能还是只能上珞珈山小学。

哪个方案合适?或者有没有更优建议?

咏鑫:

1、目前小户型16年次新房,3万单价看样子是优质地段,还在出租

这个肯定属于优质资产,建议保留,能跑赢大盘卖掉可惜。

2、滨湖20年房龄,如果购买大面积,5年后即将步入老破大,最多和大盘持平,难有增值空间。

3、自住的13815年房龄,如果说片区没有太大的概念导入,基本上也属于稳定增长,未来资产流通和增幅逐渐趋于平稳。

说一年增长10-15%,难。

我的建议是,那么建议出售当前的138,置换到百瑞景。

第二个方案,你当前的资产不少,长远考虑,公务员分配房和16年的小户型,未来做变现或者截断抵押。

把总价预算在上到550万,选择3房,在复地东湖国际,这个小区的学区房也是王炸组合。

就是这几年压力大一点点。但是复地东湖增长幅度长远看,要优于百瑞景。

提问:

你好,孩子今年上学,同时开始考虑自住,在江岸区入手了一套120平的破大;

现在有一套江汉远洋的两房和金银湖片区一套小三房自住,现在想出售一套,哪一套更应该出手?

还有我这些资产应该怎么调整,谢谢!

咏鑫:

感谢付费!

1、武汉有很多地方,风景优美,非常适合自住,但是房价就是不怎么涨。

金银湖,藏龙岛,后官湖都是如此。

因为从ZF规划的宏观层面,这些板块就是居住区,是睡城,与产业区割裂。

这些远城区的土地并不稀缺,新盘和二手盘的天量供应,所以价格抬升非常慢,美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

所以,如果在金银湖周边生活,自住的话,金银湖是个好地方。

2、江汉远洋,从20204月份、8月份成交和最近挂牌来看,还是有上涨的空间。

这个片区成熟, 2021年一月开的福星惠誉1.8w,周边暂时没有好的成规模地块片区逐渐定型了。

3、资产调整来看,肯定是金银湖先出,这个片区很难跑赢大盘。

江汉远洋可以做资产裂变,后期等机会做再次调仓到更加好的片区。

提问:

咏哥,可以向您请教买商住房40年产权的问题吗?

我最近去看了位于盘龙城地铁口附近的巢立方,这个楼盘是商业用地,但以商业性质盖了很多两层楼的联排别墅,这个楼盘您了解吗?

你认为如果买了自住的话是否值得下手?

咏鑫:

你好!欢迎提问!

1.首先,40年产权的性质的,优缺点很明显,优点是,总价相对低,赠送的比较多

特别是商墅,建筑面积不大,赠送倒是挺多

特别是主城区,优点lof商业的,5.4米以上的还多些,缺点也明显,首付50%,按揭利率比一般的住宅高一些,商水商电

2.其实上面都不是主要的,就是未来转手非常麻烦,本身办证费用就高

4个点契税,后期过户也不便宜,另外金融属性非常差,看样子你除了考虑自住,后期还希望出租有一定的收益

3.自己住,没有问题。

如果你特别喜欢这个商业别墅,喜欢这个地段,喜欢这个产品,没问题。

但是,这个产品后期变现能力非常差,不要想着能增值保值

4.整个商业性质的公寓,除了北京上海和深圳,个别地段的公寓属于富人的玩具,商业性质的公寓跑不赢同地段的住宅小区。

主要原因是:没有学区挂钩,不能和户型挂钩,金融属性太差,后期税费太高,保值不要想了,何况增值。

第二个点,如果考的是出租带来的收益,那么这个就要精算,改成民宿等等或许能达到年化10%的收益

现在租赁市场持续下滑,如果没有特色,收益也不稳定。

购房、选房有疑惑,私人号:356658431 免费咨询答疑

原文标题:祝咏鑫:武汉购房,用优质资产跑赢大势,你就是赢家!

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