深圳再调控!全面封堵“深房理”式炒房,楼市信贷还有“大招”或加码

2月7日起,《南方日报》刊出系列报道《被围堵的“深房理”炒房模式》,引发广泛关注。而最新情况显示,深圳还在陆续出台政策补丁和调控加码,进一步限制以“深房理”为代表的各种深圳炒房手段,以及加强价格引导和信贷对楼市的预期影响。

据了解,以“深房理”为代表的自媒体,鼓吹“深圳房价永远涨”,兜售“以贷养贷”的技巧,引导外地客通过落户、代持、假结婚等方式获得购房名额,并采取拼借首付、办理“经营贷”、消费类贷款等到深圳炒房。

有观察人士表示,深圳市出台的一系列补充细则正是针对以“深房理”为代表宣扬的“假结婚买房、代持合伙买房、经营贷买房”等炒房手段。此轮政策补丁密集出台后,上述“炒房手段”已被全面封堵,难以实施。

此外,2月8日,深圳市住建局发布关于“建立二手住房成交参考价格发布机制”的通知,则进一步引导市场价格预期。

21日,有媒体报道,深圳光大银行已发通知,将深圳市住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

有观点认为,这是深圳商业银行正式发文要求将官方二手住房参考价格作为贷款的先例,后续如有银行全面跟进,将进一步在信贷层面引导深圳楼市扼制“投资需求”,回归“房住不炒”。

官方二手住房成交参考价引导市场理性交易

针对一些热点楼盘二手住房挂牌价、成交价明显高于周边的情况,2月8日,深圳市住建局发布关于“建立二手住房成交参考价格发布机制”的通知。

以“深房理”不断提及的诺德假日花园为例,其会员挂牌价已突破17万元/㎡,而在政府发布的成交参考价仅为10.6万元/㎡。

“深房理”小程序上的房源信息。目前该房源已下架。

“深房理”控盘的佳兆业前海广场近一年来涨幅明显。数据来源:诸葛找房

深圳市住建局表示,此举利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

对此,中国城市经济专家委员会副主任宋丁则认为,今年3月份以后,只要银行贷款严格参照政府的参考价执行,深圳的二手房市场就会大幅冷却,成交量会明显下滑,实际成交价格也会出现一定的回落。

而对于购房者担心的二手房指导价格影响购房的问题,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋2月9日公开表示,房子是可以按照理性的市场价网签的,但是有了这个价格指导,购房者在购房时候会有新的心理预期,不会盲目跟风,而商业银行在贷款时候也要执行政策,评估自己的风险,如果按照过高价格贷款,可能也会被调查。

王锋指出,过去的一两年,市民的置业目光完全都被热点区域吸引力,例如罗湖、盐田、龙岗这些没有被关注的深圳东部区域,和二手房指导价基本一致的。之前有些专业数据机构,发布的很多深圳房价指数时候称深圳的二手均价到达9万元/㎡,这个价格的测算是来自挂牌价格,其实不是真实的市场成交价格。

“深房理”式炒房的政策漏洞已被全面封堵

有数据表明,深圳2020年二手住房价依然维持上涨态势。据国家统计局公布的深圳二手住宅销售价格指数显示,自4月起12月,同比增幅连续8个月在10%以上,其中8-10月连续3个月增幅更是在15%以上。

对此,有多名业内人士认为,这与以“深房理”等自媒体为代表,鼓吹本地和外地购房者套取信贷资金在深圳炒房有关系。

王锋表示,这次深圳发布的3595小区二手住房成交参考价中,其中27%的市场价格严重偏离参考价格,这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域,价格虚高,存在投机炒作的成份。

实际上,自2020年“715新政”至今,深圳相关部门密集出台政策补丁,一直在持续精准打击外地客到深圳炒房的扰乱深圳房地产市场的行为。

特别是近一个月以来,深圳已经出台多条细则,坚决封堵“深房理”炒房模式。

1月20日,市住建局就在给市不动产登记中心的回函中表示:居民家庭购买的商品房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。这封堵了通过与有资格购房者“假结婚”来获取购房资格的政策漏洞。

1月22日,深圳市住房和建设局发布公告,对涉嫌违规申购华润城润玺一期的12名人员进行惩戒:12人涉嫌违规申购商品住房,禁止在深交易房产、申请保障房与公积金贷款。

1月23日,市住建局发文要求进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理,其中提到房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查,特别是购房人的银行流水。这从信贷角度加强对购房人首付资金来源的审查,避免“经营贷”“首付贷”购房。

2月8日,市住建局再明确:夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的,另一方自离婚之日起3年内,不得在深圳市购买商品住房。这进一步提高通过“假结婚”获取购房资格的成本。

目前来看,关于“715新政”政策细则陆续落地,针对“深房理”主张的“假结婚买房、代持合伙买房、经营贷买房”等炒房手段都已进行全面封堵。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则建议,政府成交参考价要跟银行贷款评估价、缴税的价格联动起来,注重政策的系统性、整体性;调控上配合其他手段,根据每个片区的供求关系,供应少的增加供应,需求大的控制需求,投资大的控制杠杆,自媒体炒房频繁控制自媒体打击中介等。

█关注

光大银行率先发文将二手房参考价作为按揭贷款依据

观察人士:其他银行若跟进,政策将进一步发威

二手住房参考价出台后,最受市场关注的是,银行是否参考指导价发放按揭贷款。近日,多家媒体披露了相关情况。

其中,财联社2月19日消息,深圳多家银行春节后二手房贷款依据成交参考价批额度。而随后的20日,21世纪经济报道则称,四大行等在深圳仍未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷。

另有媒体调查到的10余家主流银行后,得到的整体情况是:所有银行都是“等通知”的状态,因为具体细则还未下来;细则下来之前,部分银行还是可以按照旧的评估价放款;未来银行的放贷标准肯定会跟官方参考价挂钩,但会有浮动空间,而不是完全按照参考价。

而根据《南方日报》了解,目前只有光大发文,其他银行还没有跟进。

不过,尽管银行执情况尚未明确,但政策的影响已经显现。据深圳市房地产中介协会数据,2月8日当天网签量达到1263套,其分析认为,或是当天二手住房成交参考价格发布机制出台,导致的“抢闸交易”。

对此,有业内观点认为,如银行全面跟进,将进一步提高购买二手房的首付,降低按揭住房的信贷杠杆。

深圳知名地产评论人朱文策则表示,假定所有的政策都会强制推行,就会导致两个结果:一是过户价按政府指导价执行,超过参考价不给过户;二是银行贷款按参考价评估贷款,超过部分不批贷款。

在李宇嘉看来,如果现在政府公布的成交参考价低于市场成交价,市场是不认的,市场很可能会通过另外一份合同来交易。那么,政策的执行的关键就在于银行。如果银行按政府指导价格来放款,调控会起到一定的作用。所以关键是政府和银行、住建部门在价格管理机制上的配合。

市场影响方面,朱文策认为,短期来看,成交量会大幅减少。这个影响不是市场对于后期的预期发生了变化,而是市场需要花一些时间去满足新政策的要求导致的行为调整。比如卖家不愿意降价,如果买家要满足卖家,就需要时间准备更多的资金。

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