一线城市房价还会上涨吗?未来会不会下跌呢?你怎么看?

从去年下半年开始,国内房价出现明显分化,很多地区的房价出现了下跌行情。而进入到2021年,国内部分热点城市,如深圳、上海的楼市都有升温的表现。这主要是三四线城市投机炒房的风险大,各路游资无处可去,集中起来投资热点城市的房地产市场。此外,还有房东想要高位卖房变现,他们放出了房地产升温的烟雾弹,以便能够更多地吸引接盘侠。总之,一线城市房地产市场波动,都是投机者扰动市场的行为。

面对近期部分一线城市房地产市场的升温情况,很多专家都是看涨上海、深圳等热点城市的房价,主要理由有以下两个:一个是,在一线城市工作的外来人员,都想留在一线城市发展,他们都有潜在的购房需求。

而中国的人口这么多,每年都有大量外来人员流入一线城市,他们的购房需求使一线城市房价跌不下来。另一个是,未来一线城市城乡结合地区的房价可能会下跌,但是一线城市中心地区的房价依然会很坚挺,因为全国有钱人都要来买房置业,所以,一线城市市中心房价根本跌不下来。

其实,专家们的话经不起推敲,的确有大量外来人员想留在上海、深圳等地发展,但是过高的房价,使他们根本买不起房,只能租房居住。虽然,很多人都有在一线城市购房需求,但往往都是心有余而力不足。此外,专家讲的,一线城市的市中心房价很难下跌,而我们认为是胡说八道,当年日本房地产泡沫之后,东京的房价不是照样跌去七成。再看国内,首都北京的房价从2017年最高时的7万元/平米,跌至6万元/平米以下,这说明一线城市的市区房价是可以下跌的。

面对上海、深圳等一线城市楼市升温,很多网友提出,一线城市房价还会上涨吗?关于这个问题,让我们来细细分析:

第一,上海和深圳的平均房价已经涨到6-7万元/平方米了,这在世界上也算是高房价了。房地产市场的盘子这么大,要想把上海和深圳的房价再往上推,就会有很大难度。过去上海和深圳的房价在2万涨到6万元或许还不会太难,但是6万元/平米再向上涨到10万/平米,却不是一件容易的事情,这需要大量房贷资金的持续流入,如果没有房贷资金流入,上海和深圳的房价是很难有上涨,弄不好还会出现下跌行情。

第二,过去上海、深圳的房价上涨,主要依赖于棚改货币化安置,就是给拆迁居民大量资金,让他们到周边地区购房,这样房价不涨才是不正常。现在国家停止了棚改,换成了旧改,旧改就不是大拆大建了。

旧改就是在老房子原来的基础之上,对房子进行改造,比如加装电梯、改善小区绿化、粉饰外墙等,主要是改善居民的居住环境,提高居民的生活质量。而棚改变旧改之后,大量购房需求瞬间消失,房价上涨的可能性已经不复存在。

第三,自从上海、深圳的房地产开始升温,房地产调控政策马上到来。现在上海、深圳的部分银行已经停止房贷业务。央行、银监会还对各国有银行设置房贷上限,规定各银行的房贷资金不得超过总贷款额度占比的上限。这意味着,一线城市银行的房贷业务将全面收紧。与此同时,在上海、深圳等地的各银行也纷纷上调了LPR的房贷利率。银行房贷都收紧了,上海、深圳的房价只有下跌,不可能再会出现上涨。

第四,上海、深圳的房价动辄6-7万/平米,所以当地政府都在加快保障房建设。将来除了要大力推动租房市场健康发展,还要大量推进共有产权房建设,将来中低收入群体可以申请共有产权房,而刚从学校毕业的年轻人可先租房居住,现在租房市场也日趋完善,租客的权益也会得到保障。这无疑会对商品房市场产生分流。将来随着房地产长效机制的建立健全,大量商品房卖不出去,房价最终回归居住属性没有悬念。

很多人总是认为,一线城市的房价肯定跌不上去,因为有大量的需求要承接。但是,他们想错了,虽然有很多人需要购买一线城市的房子,但是他们根本买不起,更何况,现在银行房贷收紧,利率上调;同时,棚改结束,需求减少;更关键的是,未来我国各城市都要建立房地产长效机制,会给商品房市场带来需求分流。未来人们并不一定要买商品房,租房居住、共有产权房等市场都会发展得更加完善。所以,一线城市房价下跌是必然的结局。

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