房子没有无缘无故的高价 或许还有你的推动

过了年回来,一线城市房价还是居高不下,深圳房价深圳又上了一个小高峰。前几年很多市场说中国楼市有泡沫,尤其是热点城市,但房价还是继续上涨。其实在热点城市,房子就没有无缘无故的高价,每一套高价房都有“原因”,包括土地价格、税费、营销,甚至市场预期和购买力。

房价的构成首先就得看土地,有些七通一平买了就能开发;有些要旧改付出安置成本换取较低的地价;也有把其他性质的土地改造成住宅再开发销售的。土地成本是住宅房价中占比很高的部分,一般来说土地价格比较高,房价就低不到哪里去。

其次是建筑安装成本,不过房地产市场已经是非常成熟了,所以建安成本并不会特别高,而且基准水平也差不多。所以算上百分之几到十几的营销费和利润,房价最重要的占比还是土地和税费上。所以那些地王盘,如果价格下跌开发商要么捂盘,要么实在没办法才亏本卖。

房价高不高还有个非常重要的因素,就是购买力。经济、研发能力、产品制造能力和资本运作等条件形成了购买力。在热点城市,人更多、收入更高,消费也更多。所以消费的频次和水平决定了购买力,最后循环推动房价上涨。比如足够多的人在便利店消费,便利店老板收入提高了,会在高于城市水平的餐厅消费,促进餐厅老板的高收入和购买力;然后促进一些奢侈品的店铺消费,最后造就另一层高收入人群和购买力的老板。

不过需要注意的是,高房价和购买力有关,但和工资关系并不大,工资反而和租金水平联系更紧密。所以在热点城市买房,基本不能靠工资,因为高房价主要是由富人推动的。就像深圳上千万的豪宅,虽然说是满足刚需摇号看年限,但能买上的真是靠工资的刚需吗?这种时候说满足刚需就是悖论。

最近国家统计局数据显示,北方城市房价远比不上南方城市,从经济、人口流入、产业发展、薪资水平等角度看,北方城市房价低不是没理由的,但高房价也不是无缘无故的。房价、物价和收入,都是相辅相成的,但工资和房价不挂钩,大部分人的工资上涨速度跟不上房价增长;但也有很多人的收入比房价增长还快,这只是少数人,就看是否吃到人口、房价和经济发展的红利了。

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