沪深房价上涨不可阻挡!同理基金抱团炒股,但这和你有关吗?

近段时期,沪深房价上涨的新闻非常刺激人的神经。

新冠疫情依然在全球肆虐,国内的疫情不断反复,很多人春节无法回家团圆,更有大量的企业经营困难,员工不要说年终奖,连工资能不能正常领到都难说。

但房价依然在涨。

而且,房价上涨在历史上具有外溢效应,就是一线城市的房价涨了,会带动二三线城市甚至小城镇的房价上涨。

这不,沪深房价一上涨,人们就在说下一个大涨的城市就是北京。

也正因如此,国家紧急出台了各项政策来调控房价,包括限贷、贷款利率的上调,严查假离婚等行为来限制购房条件,甚至已经伤及到真离婚人群。

那么,到底该怎么看待沪深房价的上涨,是不是还会继续上涨?还是像泡沫一样马上就要破裂?而且,真的会如2015年那样,带动其他城市出现新一轮房价的上涨吗?对于普通人来说,又该怎样应对?

需求的三个层次

回答这一系列的问题,可以用这样一套方法。就是把所有用来交易的东西按满足需求的不同层次来做一下分类,然后将房产对号入座,理解其价格变化的背后逻辑。

人的需求可以简单的分为三个层次:最基本的需求,改善性需求和炫耀性需求。

打个比方,出行是最基本的需求,公共交通——公交、地铁就能满足基本的出行需求。但人们需要更自由、更便捷出行,那么就要拥有一辆私家车,这是满足改善性需求。而如果开的是一辆豪车、跑车,那满足的就是炫耀性需求。

满足这三种需求的商品,其定价方式是不一样的。

满足基本需求的商品,其价格主要取决于供求,甚至当供给不足,价格要上涨时,国家还要想办法增加供给。比如猪肉价格上涨,国家就要想办法增加生猪出栏量,平抑价格。

满足改善性需求的商品,其价格也在一定程度上是由供需关系决定的,但最主要的是由商品的性能、质量等因素决定的。就像我们买手机,有的贵一些,有的便宜一些,质量性能确实不一样,都能接受。国家一般不会干预满足改善性需求的商品的价格。

满足炫耀性需求的商品,其价格虽然也受商品质量和性能的影响,但最主要的因素不在这儿,而在于有多少人追逐这些商品。比如最近一些奢侈品价格又上调了,那么爱马仕包包的质量和性能真的比普通包包要好上千倍甚至上万倍,就如同价格的差距那么大吗?当然不是。奢侈品的价格取决于有多少钱来追逐它,有多少有钱人需要它,跟自身的质量和性能关联没那么大。

还要强调的一点是,这三种需求是相对的,也会随着条件的改变而转化。比如猪肉在一些贫困地区可能是改善性需求甚至炫耀性需求(不吃猪肉也能活),但对于城市中产阶层就是基本需求。而一旦一些地区的生活水平提高,猪肉就从改善性需求变成了基本需求。

沪深房产满足的是炫耀性需求

当我们把需求做好分类之后,就能理解当前的房地产形势和房价走势了。

首先,深沪、杭州等地核心区域的学区房满足的是什么需求?是炫耀性需求!

可能很多人不同意这样的观点,“居者有其屋”不应该满足的是最基本的需求吗?错!居住权——有个遮风挡雨的地方确实是最基本的需求,但并不需要你拥有属于自己的房屋,租房就能满足这个需求。能够租到合适的房子,不至于流离失所,就是房产满足了最基本的需求。

估计很多人还是不认同,拥有自己的住房满足的不是最基本的需求,那至少是改善性需求吧,怎么也不至于是炫耀性需求。

确实,拥有属于自己的住房比起租房住的体验要好很多,有一种在一座城市安家的感觉,更符合改善性需求的特征。但是,当住房的价格已经远远超出绝大多数人的承受能力,那就变成了炫耀性需求。

对此怎么理解?举个例子,如今股市上有一句话叫“一酱功成万骨枯”,就是基金都在抱团炒贵州茅台。而看好贵州茅台的逻辑是茅台的价格还会涨,而且需求旺盛,所以在估值上就不能按生产制造企业来估值了。

茅台酒如果在价格不高的情况下,满足的是人们的改善性需求,逢年过节或者宴请时喝一点,而一旦价格大涨,就变成了有钱人之间的游戏,决定其未来价格的不再是其品质,或者比其他酒好喝多少,而是有多少有钱人追捧它。

沪深等城市核心区域的学区房是同样的道理,当十多年前,年轻人努力拼搏几年还能买一套的时候,属于改善性需求。而一旦年轻人不吃不喝一辈子,还要掏空六个钱包也买不起一套的时候,就变成了炫耀性的需求,彻头彻尾的成为有钱人的游戏。

这时候,决定沪深房产价格的因素就不是房子的品质,也不是房产本身所带来的附加东西,比如户口,比如就近入学,而是有多少有钱人在追逐它。

可能你会说了,学区房和茅台怎么能一样,茅台喝不喝都行,但学区房可是决定孩子在哪入学,能否考入好大学,这和茅台的重要性差距太大了吧。

其实本质上没啥区别,没买学区房也不影响你孩子入学,而且现在很多城市的中学招生采取摇号的政策,不允许优质公立学校“掐尖”了,学区房并不等同于获取最优质的教育资源。比如近期上海闵行华二的期末考试排名只排在第九名,因为没有了“牛娃集群效应”,让最顶尖的学校泯然众人了。

曾经有一个段子是这样的:一对北大清华的夫妻因为买不起学区房、孩子受不到好的教育很苦恼,就问佛祖该怎么办?佛祖的回答很简单:既然你们都买不起学区房,那买学区房还有什么意义呢?

这个悖论揭示的道理很清晰,就是学区房所带来的价值,远远不及所标示的价格那么惊人。决定沪深房产价格的,跟其所提供的价值关联不大,更主要是看多少有钱人在追逐它,完全满足的是人的炫耀性需求,跟茅台的性质是一样的。

这样,我们就明白了沪深房价仍在上涨的原因,因为受疫情影响,全球都在疯狂印钞,新印出来的钞票基本都进入到富人的口袋中。有钱人的快乐你想象不到,有钱人多有钱你也想象不到,他们买沪深的房产,就跟我们在鹤岗买一套房一样。因为有钱人越来越多,也越来越有钱,他们追逐沪深房产,房产价格当然会上涨,估值跟什么租售比、GDP几乎没任何关系。

可能有人会说,沪深房价的上涨是炒房人炒起来的,其实投资和炫耀性消费是一体两面。比如收藏艺术品,说成是炫耀性消费也行,说成是投资也行,都是有钱人的游戏。茅台现在不也既是消费品也是投资品吗?

沪深房价大涨跟绝大多数人没关系

沪深城市的房产是满足人们炫耀性需求的,其价格取决于有多少有钱人在追逐它,而货币大泛滥让更多的有钱人拿出更多的钱来买大都市的房产,所以对深沪房价的上涨没必要大惊小怪。除非未来流动性出现剧烈收紧,否则房价也不大可能会下跌甚至崩盘。

那么,哪些房产属于满足人们改善性需求的呢?大部分二三线城市的房产都属于,比如长沙、天津等。这类地区的房产价格会受供求关系的影响,像天津房产出现供大于求,价格就会下跌,还受房产本身的品质(更主要的是地段和周边配套)影响。

这里面,供求关系中的“求”包括两个方面,一个是潜在购房者的数量,一个是潜在购房者的购买力,这就更多的受GDP增速和新出生人口数量影响了,而受货币供应量的影响较小。北方大部分城市包括省会城市的房价保持平稳甚至下跌,是因为新增人口少,而人们的购买力也没有增加。

未来十年甚至二十年,只要人口出生率不大幅增加,GDP不能实现每年20%以上的速度增长,绝大部分城市的房价就不可能大幅上涨。

这就是满足改善性需求的房产和满足炫耀性需求的房产之间的差异,炫耀性需求中的“求”取决于滥发的货币量,取决于有钱人的数量和质量。而改善性需求中的“求”取决于新生人口数量和GDP增速。

所以,沪深房价的上涨不会产生外溢效应,因为满足两种需求的价格形成机制完全不一样。这跟如今的A股“牛市“里,基金抱团炒的那几只股票疯狂上涨,而大部分股票不涨甚至下跌,是一样的原理。

而满足最基本生活需求的房产,就完全受供求关系的影响了。所以,像鹤岗、牡丹江等城市的房价会持续保持低位,因为已经严重的供过于求了。包括很多城市的租房价格也是持续下跌,同样是因为供过于求。

理解了人的三个层次需求以及当前房价的格局和形成机制,我们就会发现,沪深房价的上涨其实跟绝大多数人没有任何关系,因为炫耀性的需求仅存在于有钱人的世界里。当你的资产不过千万,年入不过百万,为什么要染指沪深的房产呢?就像你一个平民百姓,非要天天吃鲍鱼海参,吃点家常小炒不好吗?

如果普通百姓不追求这种炫耀性消费,其实可以让日常的生活质量提升不少。比如省下贷款买沪深房产的房贷利息钱,然后一年四季在全国各地住酒店和旅游。冬天在海南、夏天在东北,春秋在江南或者川蜀,真的没必要和人攀比而让自己受累。

当前房产的问题其实还存在一个非常关键的心态和观念问题,就是很多家庭都把炫耀性消费需求当作最基本的消费需求来看待,把年轻人推进这个越来越内卷化的社会中。

房产调控上,其实当前的各种调控措施,比如限贷限购,对于沪深房价的抑制作用并不大。购买奢侈品征税那么高,奢侈品不还是卖得那么火爆,而且不断提价。抑制炫耀性消费需求唯一办法就是实施剧烈紧缩的货币政策,这样又会伤及实体经济,得不偿失。

房产调控还是应该将重点放在实现租售同权上,并且尽可能的提供公平的教育机会,实施各种政策来充分保障租房人利益,让满足最基本需求和改善性需求的房产越来越多,而对于沪深房价的上涨,就没必要太多关注了。

原文标题:沪深房价上涨不可阻挡!同理基金抱团炒股,但这和你有关吗?

原文链接:http://toutiao.com/group/6932652490022519303/

本站声明:网站内容来源于网络,如有侵权,请联系我们,我们将及时处理。

赞(0) 打赏
版权声明:本文采用知识共享 署名4.0国际许可协议 [BY-NC-SA] 进行授权
文章名称:《沪深房价上涨不可阻挡!同理基金抱团炒股,但这和你有关吗?》
文章链接:https://blog.soft997.com/hnews/2911.html
本站资源仅供个人学习交流,请于下载后24小时内删除,不允许用于商业用途,否则法律问题自行承担。

觉得文章有用就打赏一下文章作者

支付宝扫一扫打赏

微信扫一扫打赏

'); })();