探索 | 2021年变局之下的楼市现状

根据国家统计局发布的2020年70个中大城市的房价数据,在过去的一年当中,全国一二线城市的房价整体上是稳中有升,保持上升的趋势。其中,北上广深莞涨幅全部超过5%,深圳更是以 14%的涨幅位居全国首位。

2020年,全国住宅的均价高达9980元,逼近了万元的门槛,至少有75个城市房价破万,其中囊括了几乎所有一二线城市和小部分的三四线城市,比如说浙江丽水、江苏扬州、福建福田、云南大理等,甚至连平时存在感不太高的合肥也爆出了小户型学区房被爆炒,每平从三四万炒到七万的新闻。

所以很显然,即便疫情在短期内对住房交易产生了一些影响,但是2020年我国房价在总体上仍然呈上升的态势。但是,就在2020年的最后一天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会,联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

这一新的管理制度,对房地产贷款和个人住房贷款余额启动了“五档比例”的控制,大型银行两者占比分别不高于40%和32.5%,股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。这一制度从2021年1月1日起正式实施。

那么,这一新出台的管理制度究竟有何深意?在这一制度影响之下,我国的楼市在2021年又会发生怎样的变动呢?

2020年12月16日至18日中央经济工作会议在北京举行,在“十三五”和“十四五”承上启下的关键点召开,很显然,这一会议的重要性不容小觑。在会上,房地产罕见地与强化国家战略科技力量、反垄断等重要事项共同列为8大工作重点。会议更是用了282字的篇幅对2021年乃至未来五年房地产发展脉络进行了总体定调,篇幅之多之广,为历年中央经济工作会议之最,足见政府对房地产的重视程度。

中国的楼市向来都是政策市,理解政策是重中之重。纵观2020年中央政策调控力度丝毫不曾放松,始终坚持着房子是用来住的,不是用来炒的定位。中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性,不得将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年底,中央经济工作会议开完,不少研究机构就认为,这透露了国家政策稳中向紧的趋势。会上首次提出,解决好大城市住房突出问题,指出住房问题关系民生福祉,并提出解决方案就在于通过加大土地供应,减少税费负担来大力支持租房,以租赁代销售,以此来提供住房保障,并遏制房价的过快上涨,将住房问题与民生福祉联系起来,这一政策表述意味着房地产“去金融化”将成为主导方向。

那么,我们该如何理解“去金融化”,这个趋势又将对我们老百姓产生什么样的影响?

众所周知,近年来我国的房价一直在不断的上涨,极端的地方如上海,它外中内环的房价已经全面确立了每平方4万、8万和超10万的格局。那么这样的天价,不得让我们感慨和疑惑,究竟谁能买得起这些房子,这些买房子人的钱到底从哪来的。其实,房价背后的助推因素往往与金融贷款,尤其是消费贷和经营贷分不开。

中国证券报调查报道说,在北上深多地,利用抵押金融贷购房,已经形成了一条成熟的灰色产业链。部分购房者为了填补房屋交易资金缺口或进行套利,挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或“过桥”资金,部分非法中介参与其中谋利,为非法行为推波助澜。

抵押经营贷是银行用于解决小微企业生产经营过程当中产生的资金需求的贷款,为了支持小微企业经营,抵押经营贷的利率很低。而且,办完了抵押之后可以随借随用,非常方便企业资金周转。然而,这样的一个好政策却被一些投机者利用。

近年来,经营贷的利率一直在4%-7%之间波动,而当经营贷利率低于房贷,一些不择手段的投机者就会利用经营贷代替房贷从楼市中套利,而一旦经营贷绕开了既有的信贷限制大规模流入楼市,那么,房价自然就会在短期内大幅上行。所以说,信贷是楼市的七寸,只要能按住信贷就能在一定程度上按住房价,毕竟,能全款炒房的人还是少数。

因此,凡是真正严打违规信贷资金的城市,房价自然不会高得离谱。而在这一方面,长沙可以说是一个最好的典范。长沙曾因楼市调控全国最严而备受关注,甚至赢得了让炒房者有去无回的美誉。长沙依靠最严调控、大规模土地供应和健全的保障性住房体系,迅速按住了房价,其先进经验还登上央视《焦点访谈》。

但可惜的是,很少有城市愿意抛弃房地产这块大蛋糕,所以,大多数城市调控政策就像在挤牙膏。在2020年之前,这些城市做法尚且还行得通,可是,在2020年之后,如果再不加大对房地产行业的管控,那么,必将自食恶果。

在2020年疫情大背景下,我国经济增速放缓。通俗来讲,房价涨,但人民的收入却没有跟着一起涨。那么,老百姓买房子就需要背负更多的债务,过高的房贷掏空了大家的现金流,老百姓手里没有钱,内需自然拉不起来消费下滑,那么,其他行业的复苏周期就会大受影响。所以,为了国家的长远发展,房地产“去金融化”势在必行。

2020年12月31日,关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知正式出台,这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最严格规定,主要是对银行业房地产贷款进行集中管理,为各个银行发放房地产相关贷款设定上限。

房地产相关贷款的占比最高不能超过规定数值,而按照过去的政策,这一比例是由银行自己来决定的。当然,各家银行规定的比例是不一样的。中资大型银行属于第一梯队,比例相对较高,房地产贷款占比上限可以达到40%,个人住房贷款占比上限可以达到32.5%。

那么,通俗点来说就是,如果今年工商银行每发放100元贷款,其中,房地产贷款最高可占40元,而个人住房贷款最多可以有32.5元;紧随其后的是中资中型银行,比如,招商银行、兴业银行、浦发银行,比例降低到了27.5%和20%;再往下是中资小型银行,为22.5%和17.5%;第四档为县城农和机构,比例是17.5%和12.5%;最后第五档是村镇银行,比例是12.5%和7.5%。这个政策是国家给商业银行设置房地产贷款的红线,是落实“房住不炒”的长效机制,标志着房地产去金融化拉开了帷幕。

那么国家的意图就很明显,房地产应当和实体经济一起发展,让资金尽可能多地流入到实体经济当中去。而配合中央的步调,2021年刚开年,北京上海就开始疾风骤雨式的楼市调控,两地不约而同地对消费贷和经营贷出手,严打资金违规流入楼市。

1月29日上海再次加码,规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放住房贷款。这一政策一旦实施,房地产高周转就会大打折扣,房价上涨就会失去信贷的支持。

当下是中国经济转型为大国博弈磨利剑的关键时刻,容不得半点差错。房地产在这个时候如果敢冒头炒作,一定会被摁在地上狠狠地摩擦,这是不可违逆的大趋势。因此,各地楼市调控必将逐渐地长沙化,像沪深杭等地楼市过热就打的动作,至少在今年一整年内都将一直延续下去。

那么,中国政策紧缩,一定意味着今年房价要大跌吗?那倒也不。房地产事关消费和投资两架马车,牵一发动全身,刻意打压地产业是不行的,保汇率稳房价才是中央决策的目的。

据央行2020年统计,中国家庭负债来源以银行贷款为主,房贷占了家庭总负债的75.9%。所以,房价如果停涨,在通胀的压力下其实等同于阴跌,这就间接意味着之前贷款买房的居民资产缩水。如果房价真的大幅下跌,就很可能会出现退房潮或者断供,甚至出现大量个人破产的案例。

因此,为了守护老百姓手中的资产,2021年的房价绝对不可能大幅下跌。

之前731会议“坚决遏制房价上涨”,而730会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

一句话就可以管一年,一个指示就是所有政策的宗旨。

对一二线城市来说,未来的行情就是:上半年微涨,下半年微跌,整体来看就是:横盘二字。

横盘就是现在高层的最高指示,既可以达到房价“下跌”的目的,又可以防止楼市崩盘。所以调控楼市其实是换个方式更好地保护楼市而已。简单的就像身体上长了一颗“毒瘤”不割了毒素就会扩散,到一定的程度就会无药可治。

为什么只有横盘才是我们的唯一选择呢?

2019年央行发布的《中国金融稳定报告(2019)》显示:我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上。

59.3%的抵借比,也就是市值100万的房子,银行提供的贷款是59.3万。平均首付比34%,也就是说房产市值的34%是居民的自有资金。

这两个数据的含义就是,如果整体均价下跌超过34%,房奴就会资不抵债,出现断供的可能,从而导致银行坏账,极易诱发楼市崩盘。

而假如,让楼市横盘几年,同样可以让房价下跌,但对银行却极为安全。

比如:昆明常住居民人均可支配收入增长8.7%,5年后就相当于收入提高了50%。

按照昆明二手房均价1.5万计算,购买一套80平的房产,需要120万。以一个普通家庭年到手收入 20万计算,现在的房价收入比是6;假如政府能控制房价横盘几年,几年后房价还是120万,而这个家庭的年收入为30万,房价收入比就成为4,也就是相当于房价降了33.3%。

所以说,只要摁住房价几年不涨,就相当于房价下跌了,因为毛爷爷在贬值。

这就是金融稳定的奥秘:房价急跌34%就会崩盘,但是通过增加收入,让房价相对下跌33%,楼市就会缓慢着陆不会坠机。

这就是给楼市挤泡沫的真正意义。而政府在这个过程中,要做的就是:控制好泡沫,填满泡沫,以后才有机会再次吹大泡沫。

无论是政治局会议不断的喊话,还是70城指数的官方维稳,谁露头打谁,种种迹象一再表明,高层的意图就是要尽可能地让楼市横盘,能坚持一年算一年。

所以这样看来只有横盘才能在保护楼市的前提下,打击炒房投机。如果楼市的预期不再是上涨,而是横盘,最多几年时间,炒房客就会彻底不见。

像北上广深已经调控了2年,再横盘几年,高房价才能彻底夯实,购买力才能重新崛起,一线的房价才能再次上涨。

二线的调控最为复杂,既需要压又需要托,只有大尺度的抢人,增加购买力,楼市才会健康发展。

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