一个月涨了39%!乌鲁木齐这些小区凭什么?2月小区涨幅前30名出炉!

不得不承认,乌鲁木齐的二手房市场整体还是挺难的。

一边是挂牌量居高不下,另一边是挂牌价有升有降,几家欢喜又有几家忧。

根据中国房价行情网,乌鲁木齐目前整体房屋均价为:9188元/㎡,同比上月增长5.88%。

(数据来源:中国房价行情)

虽然乌鲁木齐的二手房市场一直有点阴晴不定,在去年下半年疫情影响下还有一些降价趋势,但是翻了一个年后,乌鲁木齐的二手房价格又开始回暖攀升。

还有一些小区,一枝独秀,价格一路走高,甚至刺破5万+/㎡!

(数据来源:安居客)

要知道,一般情况下,新房有限价,但是二手房没有限价。一类房屋的上涨,很大程度上代表着这类房屋在市场上的认可度和需求度!

于是,我们也专门整理了乌鲁木齐2月二手房小区涨价幅度TOP30,看看是哪些小区如此嚣张,能够在市场竞争之中青云直上,一路疯涨!

(为确保数据真实性,空房源小区、别墅、仅有一套挂牌房源的小区暂不纳入此次统计范围内。)

从板块来看:

出现频次最高的是:天山区的五星路、北门板块,新市区的铁路局、中亚北路板块、沙依巴克区的阿勒泰路板块、还有水磨沟区的新兴街板块。

从产品属性来看:

出现频次最高的是:学区房、地段房。

NO. 1|天山区

意料之外,又是情理之中的,前四名都位于天山区。其中乌鲁木齐目前涨幅TOP3也均为学区房。

首先我们来看位于涨幅榜TOP1的广电小区,位于天山区北门卫生巷,所属学区范围为兵团一中和三十小。

近两年,天山区的学区房价格一直一路高涨,去年年末还3.9万/㎡的新疆教育学院家属院(兵团一中、北门实验小学双学区),在今年开春已经一路涨到了4.3万/㎡。

据中介人士透露,4.3万/㎡只是挂牌价,部分房源的成交价格已经到达了5.2万/㎡。

高价之下,估计不少家长也退而求其次,将目光放在了天山区其他不错的TOP级名校或者顶尖单学区的项目上。

于是我们可以明显发现在天山区本身价格就在2万/㎡左右的二手学区房,迎来了一波“牛市”。

而在天山区涨幅较大的老破小,基本上全部都是顶尖的学区房。这也从另一个方面再次印证:目前在乌鲁木齐的房地产市场之中,优质学区依然是房价上涨的“硬通货”。

不过天山区一众升值小区之中,只有一个项目例外:阳光城·文澜公馆。

这是今年年初才交工的新房项目,在2019年销售时价格大概在10500元/㎡左右,毛坯交付。

凭借着纯地段优势和天山区土地的稀缺度,如今阳光城·文澜公馆二手房均价在12273元/㎡。两年交房等待期,总房价涨了小二十万,业主这波血赚不亏。

NO. 2|新市区

新市区的涨幅最大的小区基本上都集中在了中亚北路和铁路局。

对于铁路局板块自然是意料之中,新市区二手房价格最高的小区前五名,基本上全在铁路局。

作为核心板块,再加上铁三中、铁二小、35小等名校加持。这边的二手房小区虽老但贵,已经是不争的事实。

不过最近涌现的黑马却是中亚北路板块。

板块内三个二手房小区价格直线上升,涨幅超过了10%,给不少业主一个突如其来的惊喜。

小编猜测,很大可能是在去年年底德港万达广场的开业,带动了周边小商圈的发展及就业,进而衍生了一些租房和买房需求。

再加上新市区名校不多,老牌学校乌鲁木齐实验学校也成为了不少家长重点考虑的对象。

因此,周边的二手房价格也直线上升,涨幅喜人。

NO. 3|沙依巴克区

沙依巴克区的二手房价格一直都偏向于不愠不火,此次涨幅较大的小区特征也比较明显:地段

沙区涨幅明显的几个小区,基本上都集中于阿勒泰路板块

阿勒泰路连通沙依巴克区和新市区两大区域,聚集了诸多城市资源,且周边小户型较多,在总价方面较占优势,所以一直保持着比较高的市场流通性。

很大程度上,地段和交通便利度,就意味着好租、好卖。

若是总价低且房屋保养的较好,与周围在售新房的价格形成了倒挂,从而产生了较大的升值空间,自然也会吸引一些刚需购房的青年和投资客。

NO. 4|水磨沟区

水磨沟区的二手房涨幅相对比较平稳,分布的也大多都是南湖片区新兴街片区这样的成熟地段。

其中不乏一些高端社区,比如说新民路的祥云经典,虽然房龄不太新,但是品质和圈层都吊打很多楼盘,且市场认可度也比较高。

而伴随着地铁一号线的开通,南湖广场站、新兴街站周边的地铁房,也有一些异军突起之势。

乌鲁木齐的地铁是2019年全线贯通,经过近两年的运营,已经慢慢成为了乌鲁木齐主流的公共交通方式之一,所以地铁房的优势也在进一步放大。

伴随着地铁2号线的修建和地铁出行的主流化,地铁房的价值是否会持续走高?我们也会持续关注。

NO. 5|米东区

而米东区此次只有一个小区上榜涨幅TOP30名,为世纪花苑。该小区位于米东区古牧地片区,对面为米东区人民公园,周边生活比较成熟。

不过小编觉得,这个小区能够卖上价的一个重要原因是:有产证且满五年。

米东区不少小区,是没有产证或者产证迟迟办不下来的,虽然不影响居住,但是在产权和房屋交易方面也有不小的影响。

因此在这里小编也友情提示:打算在米东区买房的朋友,一定要重视产证问题,合法、合理的保护、争取自身的权益。

看完乌鲁木齐这些涨的很优秀的小区,估计不少人也从中总结出了一些“易涨”小套路:

1、优质学区,依然是乌鲁木齐房地产市场之中的硬通货。

目前顶尖的学区房可能已经临近乌鲁木齐中产购房能力的上限,所以现在一些单学区或者第一梯队的二手房价在明显攀升,后期可能还有很大的升值空间,但是房龄老旧、居住体验不佳是无法弥补的短板。

2、目前部分家长已经将目光瞄向了新市区和水磨沟区的学区“潜力股”。

在进行选择的时候还是要多方考量,不要把鸡蛋放在同一个篮子里,赌学区潜力的同时,注重地段和项目品质,才能够撑起房屋的保值度和升值力。

3、地段因素的权重在不断放大。周边的大型商业聚集能力、交通的便利性,都是影响房屋市场流通性的重要指标。

4、虽然有部分老破小在涨价,但是涨价的原因并非房价低,而是周边有足够强大的溢价因素和供求市场。对于普通的老破小,即使价格倒挂,也要三思后行。

5、地铁在通勤中的作用在不断放大,在未来两年内地铁房的价值系数可能会不断攀升。

6、撇去学区和地段的因素,水磨沟区的会展片区、新市区的城北片区在逐步崭露头角,异军突起。

很大程度上是区域价值释放后,市场认可度和买房、租房需求量增加后的产物,个别小区的猛涨,可能只是区域整体房价攀爬的先声。

房价的变化趋势就是爬楼梯的过程,抽到第一个底部就立刻会出现更高的底部。

在2020年,乌鲁木齐涌现了不少的高价地,而低价盘也在逐渐淡出市场。

在整体均价迈入9000+/㎡的乌鲁木齐,在2021年或许又将迎来新的房价格局时代。

2021,祝愿大家都能买到顺心如意的房子,一路看涨,牛年大牛!

原文标题:一个月涨了39%!乌鲁木齐这些小区凭什么?2月小区涨幅前30名出炉!

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