人口出生率剧降,小城市房产将产生巨大风险?

经济学家任泽平教授,曾提出了一个非常有名的观点“房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口”,这句话揭示了房地产发展与人口增长之间的深刻联系。

前不久,根据公安部发布2020年人口统计数据,媒体据此绘制了历年中国新增人口趋势,发现近两年人口增长有了根本性的转变,如下图:

根据上图可以看出,在2016年以后算起,我们国家新增人口,已经出现了四连降。而2016年是一个转折点,因为在这一年以前,全面放开二孩政策在各地执行落地,出现了一小波人口出生高潮,享受了持续的政策红利。如果不是二孩放开政策,可能新增人口减少的趋势会加速进行。问题到了2020年,开始变得严重起来,新出生人口刚刚过1000万,2021年能不能超过1000万,估计很难说。所以,近期有专家纷纷建议尽快放开人口生育限制,鼓励大家多生小孩,甚至一度传出东北将开放生育试点。

根据中国社科院的预测,在2029年,中国的总人口数将达到峰值14.42亿人,从2030年开始,人口将持续负增长,其中60岁以上老年人的比例,将超过三分之一。不管这个预测数据准不准,但是这个趋势确实是来了,我们有足够的理由相信。

人口对房地产发展的推动作用,毋庸置疑。在过去的二十年,中国有超过4亿人,在城市安家落户,而在城市拥有住房成为一种集资源、身份于一体的象征。正式由于大量人口在城市置业安家,带来大量的住房需求,推动产生了中国房地产的“黄金十年”“白银十年”。这背后的主要贡献力量,当属改革开放以后出生的70后,80后,以及较早的一批90出生人口潮,这部分庞大人群,是购房群体中的核心需求力量。

随着这两年新增人口趋势的下滑,必然会对中国的经济发展产生巨大的影响,以前的人口红利驱动模式将逐渐出历史舞台。而作为严重依赖人口增长房地产,发展格局和发展模式也将面临重大调整:

1、房地产发展的天花板已临近,未来将会呈现长时间缓慢增长,零增长,然后呈现逐渐下滑的趋势。这里指的是全国的房地产开发销售面积,而总的销售金额,会随着销售价格的上涨而继续上涨。2020年,全国总的商品房销售面积176086万平米,比2019年上涨了2.6%,而在2019年的时候,这个增长率还是6%左右。未来总的销售面积将会进入微增长,甚至零增长的时代。

这个大趋势很重要,我觉得大家要基于此对未来的房地产有一个基本的判断。因为总量的增长停滞,导致整个房地产市场的蛋糕,不会再继续变大,影响了房地产行业的宏观上的从业人数,影响了房地产企业的发展战略和竞争格局。未来会更加比拼地产公司的效率,人效比,盈利能力,管理和决策效率,以及企业的外部经济性。如此种种,就会体现为行业的动荡越来越频繁,比如裁员、福利待遇降低,公司兼并,通俗点讲,也就是之前大家所熟知的“内卷化”。

2、越来越多的城市房子会“剩余”。根据中国人民银行调查统计司在2020年的一份调查数据显示,城镇居民住房平均拥有率为96%,有一套住房的家庭数量占比为58.4%,有两套住房的家庭占比为31%,有三套及以上的家庭占比为10.5%,户均拥有1.5套住房。当然,这个数据是涵盖了各类城市的,不管是一二线城市,还是县城,镇上的都算。

户均拥有1.5套住房,很多人虽然感觉自己被平均了,但这确实是目前我国住宅存量的现状。特别是一些三四五线城市,一套房子的总价并不太高,一个家庭有两套以上房子的很常见。而这些城市里面的大部分城市新增人口,不管是自然人口增产,还是机械人口增长,大多都是不足以支撑城市的房地产发展的。在大多数家庭都有住房的情况下,未来的新增人口再买房的意愿会降低。房子过剩的情况,会越来越严重,二手房想出手的难度越来越大,新房销售市场也好不到哪里去。

3、对房地产而言,普遍性的人口红利没有了,但是区域性的人口红利仍然长时间存在。目前我们国家的城市化率刚刚过60%,未来很长一段时间内,还会以每年接近1%的速度,继续进行城市化进程。那就是每年有超过1000万人进入城市,这部分人群都是购房主力。按照国际经验80%的城市化率,未来20年内达到这个标准,我们国家还有20年的结构化人口红利,这是未来房地产发展仍然大有可为的基础。

但是这个人口红利是区域性的,主要是集中在一二线城市,省会城市以及部分省内的经济强市,这部分城市对人口的吸附力较强。前两年开始的各大城市人才落户政策,已经有越来越多的城市加入,加剧了这一趋势,基础设施,就业机会,产业配套具有优势的城市,将会有持续的人口输入。而剩下的一些竞争力较弱的城市,将会面临人口持续净流出,经济发展停滞不前的窘境。

体现在房地产领域,就是热点城市销售量价继续走强。这对房企的拿地也带来了不少的挑战,不少房企在热点城市的拿地竞争能力是不足的,即使是排名靠前的品牌房企,也存在个别区域公司拿地破局困难的情况。特别这两年各大城市强势崛起的城投公司,地方平台国企,在土拍市场拿地不可谓不凶猛。

对于新人口增长危机下的房地产新变局,房企需要及时改变拿地策略,建立新的运营思维,才能有效应对。

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