停止审批近半年后,深圳商务公寓怎么样了?

继731新政深圳停止商务公寓审批之后,“不降反升”的成交量成为深圳楼市一大亮点。

停批的新政实施近半年来,深圳公寓“家底”在逐套减少,秉承着“越受限越稀缺”的投资理念,深圳商务公寓市场一度走出独立行情;

不过另一方面,深圳公寓的交易也呈现出一定的分化趋势,主要体现在,核心区域的产品更容易被市场所消耗。

业内人士指出,新政之后深圳公寓没有受挫“腰折”,还在于深圳其“特殊性”,因为供需关系永远是决定市场的要素。

新政后公寓近半年成交底色:不降反升

深圳楼市“韧性”很强。

最明显的反应在于,尽管715新政之后大量购房者失去购房资格,但深圳楼市仍然呈现出火热态势,同样,商务公寓在7月31日停止审批之后,成交也在逐步上涨。

据深圳市住建局官网统计,2020年7-11月份,深圳一手商业分别成交770套、1472套、1632套、1350套和1976套,整体呈现一路上升态势。

而反观今年731新政之前,由于受疫情短暂影响,深圳公寓一直处于低迷状态,之后却反向形成一条“731分水岭”。

深圳的房地产数据统计中,商务公寓被划入“商业”类别。

特别是刚过去的11月份,成交量环比增加46.4%,创下近一年高峰。

据中原数据显示,11月深圳公寓供应也达到年度最高,共有9个公寓项目获批,共批售5362套,主要集中在罗湖、宝安区域。

关于深圳731停批商务公寓,业内大多认为其能够形成深圳公寓的稀有性,从而让地段、产品都过硬的公寓脱颖而出,更具投资价值。

谁买走了深圳公寓?市场背后的“资产荒”

深圳公寓成交上涨背后,有诸多因素在推动。

从数据来看,7月之后深圳公寓成交量逐步上升,有几个主要因素:

一是供应有所增加;

二是715新政后以深圳住宅投资为主的资产路径被切断,深圳公寓强势“上位”;

三是731不再审批商务公寓的政策引发“物以稀为贵”的市场导向。

深圳作为全球热钱涌入的巨大资金池,买主群体多样,而究竟是谁买走了深圳的公寓,还需分梯队来看。

第一梯队无疑是为顶层财富阶层准备的顶豪;第二梯队为高端财富阶层;第三梯队则是普通投资客。

而其中有一个普遍的定律是,越是价格越贵,越高端的公寓,对地段、景观和居住舒适度的要求就更高,这类产品在深圳市场从来不缺豪掷千金的买家。

今年上半年,深圳豪宅备受追崇;715/730新政之后,商务公寓交易量几乎逐月递增,体现的是市场当下的尴尬现状——“资产荒”。

2020年疫情影响着全球经济,大水漫灌的情况下,有钱人对手里资金的配置显得更为迫切,转化为优质资产的很大一个方向,就是房产。

而市场都很清楚,深圳居住用地长期处在一个供不应求的供需矛盾体中,想要分享深圳不动产的升值红利,公寓是除了住宅之外相对不错的投资标的。

香蜜湖公寓的最后家底小面积低总价中心区门票

实际上,深圳商务公寓现存量并没外界所说的如此匮乏。

据市住建局数据统计,截至2020年9月,深圳商务公寓在售项目库存套数为21414套。

但值得注意的是,部分区域特别是核心地段的商务公寓库存,已经见底。

——福田仅有2296套。

深圳公寓的“稀缺性”,往往不会体现在整个市场,而是更多偏向于某个片区、某个地段资源上。

香蜜湖就是不可多得的公寓绝佳之所,无论是地段还是景观,都极具稀缺性。

01论产业:金融证券企业云集+香蜜湖新金融中心

深圳虽然遵循着一路向西的发展的轨迹,但福田“老大哥”的位置一直坚固不可动摇。

福田有着占比全市近七成的持牌金融机构,2020年上半年,福田金融业占全区GDP的43%。

但福田香蜜湖的未来更值得期待。

已启动设计方案招标的深圳金融文化中心、深圳国际演艺中心、深圳改革开放展览馆,将进一步巩固了其金融中心的地位。

蓄势待发的香蜜湖,现阶段已显现出其极强的吸附力,企业的前瞻性让新荣耀母公司深圳智信新信息技术有限公司选择提前入驻于此。

根据天眼查信息,新荣耀母公司深圳智信新信息技术有限公司的最新注册地为深圳市福田区深业中城6A栋。

02论交通:磁浮高铁站选址香蜜湖

据中国工程院院士何华武此前在“创新与新兴产业发展国际会议上”透露,当前中国时速600公里高速磁浮列车已进行的选线方案研究共有两条,分别是沪杭磁浮与广深磁浮。

广深磁浮选取广州东至深圳香蜜湖东站方案,全长约110公里。设站广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站、香港九龙站。

知名财经作家刘晓博表示,磁浮高铁站选址香蜜湖,这条酝酿多年的“广州CBD到深圳CBD”的黄金线路,将使福田中心区的“首善之区”定位更加稳固。

03论环境与圈层:自然与人脉的集结

香蜜湖拥有不可复制的绝佳生态资源,一众高端财富圈层人士于此集中,形成圈层效应,这也是豪宅要素里极为重要的一点。

有些人一出生就赢在起跑线,深业中城自诞生就拥有这样的“贵族因子”。

深业中城环抱香蜜湖中央120万㎡香蜜湖,194万㎡莲花山,43万㎡香蜜公园,66万㎡园博园,在国际大都市的核心区域,这些得天独厚的资源才是无价之宝。

04论性价比

目前深业中城公寓新品少量加推,主力户型为建面50-118㎡,参考均价11.2万/㎡,总价500-1200万不等。

10万出头的房子在均价15.3万/平的香蜜湖,显得极具性价比;此外,同处福田的东海国际,最低总价都在千万起步。

近年来,福田核心区位的入市公寓并不多,但大多都以大平层高总价为主,深业中城此次加推公寓为香蜜湖唯一在售小户型产品,将门槛降低至500万,或是该片区最后一张低总价高性价比的“入场券”。

值得一提的是,深业中城公寓已是现楼,即买即住,降低持有成本。

日前,坊间有媒体预测2035年深圳房价将达到27万/平,对此,业内资深人士、房产大象创始人王波认为——

未来深圳房价分化趋势会更加明显,房价的天花板最大可能只能在香蜜湖或深圳湾片区出现;福田未来仍是绝对的中心,因为一个城市的中心,必定是政治、经济、文化的中心。

与一座城市共同成长,并享受这座城市发展带来的红利,中心区域的不动产或仍是当下最为安全、收益最为可观的标的。

2020年的最后一张中心区入场券,你准备上车吗?

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