楼市又有3大利空消息,房价上涨越来越难,买不买房有答案了?

一线城市一直是全国楼市的风向标。春节前一线城市房价反弹,让不少人对未来房价走势心有余悸,担心2021年房价会再次大涨。我国目前仅有北上广深四个一线城市,这些城市聚集着顶尖的产业,技术和资源,对人才的吸引力最大,有人口和购买力作为支撑,一线城市房价上行压力很大,但是楼市热度没持续多久,就被政策压制的没有丝毫脾气,这足以看出国家抑制房价上涨的决心。除了楼市政策直接影响房价外,2021年楼市又有3大利空消息,未来房价上涨将越来越难了。

第一,人口红利消失

房地产做的是围绕人的生意,有人口才会衍生出购房需求,过去我国房地产市场之所以空前繁荣,也是因为我国庞大的人口基数,但如今我国人口红利正在逐渐消失,人社部网站曾公布了一篇名为《如何看待我国就业形势》的文章,文章中透露,从2012年开始,我国16岁—59岁劳动年龄人口年开始有所减少,这一趋势还将持续,到2020年后减幅将加快。预计到2035年劳动年龄人口将保持在8亿人左右,这比2018年末的近9亿劳动年龄人口减少将近1亿人。劳动力人口有住房需求,同时兼具购买能力,是支撑楼市的中坚力量。这类人减少对楼市绝对是利空。

另外,我国人口出生率持续下降也会反噬楼市。根据公安部发布的数据显示,截止到2020年12月31日,2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万人。因为有部分新生儿还没有上户口,所以跟实际出生数据有差异。但是相比2019年1179万的数据,同口径下,2020年比2019年减少了175.5万人,下降幅度约为14.9%。新生儿数量断崖式下跌,楼市潜在购房需求减少,会影响投资者对未来楼市的预期,这样一来二去楼市热度就降下来了。

第二,金融政策收紧

金融政策收紧主要表现在三个方面,一是“三道红线”限制房企融资,分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍”;根据“三道红线”划分为“红、橙、黄、绿”四档,再分档限制房企负债规模增速,等于是限制了房企融资,房企一大资金输血管被掐断,既无法负债高溢价拿地,也会增加对销售回款的依赖性,传导到房产市场中,最直接的表现就是房价横盘或者下跌。

二是央行“划五档”限制个人住房贷款上限,过去银行有100亿的资金,都可以用来借给购房者买房,但新规下这条路行不通了。从2021年起,一档银行最多能把总放贷额的32.5%借给购房者,而且银行档次越低个人住房贷款占比上限越低,到了五档银行,最多能把总放贷额的7.5%借给购房者。银行发放个人住房贷款的额度受限后,银行肯定会提高放贷门槛,比如上调房贷利率,或者挑选更优质的客户,导致部分楼市需求被抑制,也有利于迫使楼市降温。

三是要严查违规资金流入楼市,过去不少个体户和实体企业经营者,申请了低利率的经营贷之后,大多数人直接用于购买房产,坐享房产证增值带来的收益,可是如今北上广深金融机构齐发声,要严控经营贷违规资金进入楼市炒房,这样或将是未来楼市调控的趋势,没有了外部资金支撑,相信大多数投资者想炒房也是有心无力,等于是遏制的楼市不合理需求,有利于倒逼房价降温。

第三,楼市供求失衡

根据易居研究院发布的数据,我国楼市已经出现了“供过于求”的态势。2020年,我国100个城市新建商品住宅供应量为58213万平方米,而成交量为54585万平方米。供需关系发生大逆转,一方面是因为高房价下,楼市购买力和需求开始疲软;另一方面是开发商为了快速回款,不断增加推盘节奏导致的。所以我预计,将来房企为了消化库存,可能会降价来迎合刚需的购买力。

所以,未来房价再上涨真的很难,刚需没必要听置业顾问房价要涨的蛊惑,究竟要买不买房要看自己的需求和目前的经济能力。

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