今明两年买房,5年后会怎样?王健林的两句话或许可以给我们启发

前不久,上海易居房地产研究院发布了《2020年全国房价收入比报告》。数据显示,2020年,全国商品住宅房价收入比为9.2,相比2019年的8.7小幅上升,虽然涨幅在收缩,但整体依旧处于高位。按照国际通行标准,合理的房价收入比应该处于3~6之间,自2014年起,房价收入比已经连续6年呈现上升趋势,也代表着百姓买房越来越困难。

因此,很多人认为当前房子依旧是很好的投资产品,应该将钱全部投入到房地产之中。但我们需要思考这样一个问题:房价收入比越高,是否就意味着投资房产利润越大?答案是否定的,举个很简单的例子,假设工资每年上涨3%,房价每年上涨5%,(非首套房)房贷利率为5.75%,那么房价收入比在提升,但由于房价涨幅小于房贷 利率,因此投资房产依旧是亏损的,并且其中还没有计算持房成本、房产折旧等因素。

从近几年的数据来看,房价涨幅基本上呈现收缩状态,且随着调控不断升级,多地都将二手房出售时间提升到了3~5年。也就是说,想要进行房产投资并且从中获利的话,那么至少需要保证接下来房价涨幅需要高于房贷利率+持房成本+房产折旧率,十分困难。对于今明两年准备买房的刚需来说,5年后将会怎样呢?笔者认为,依靠房地产发展起来的万达集团,董事长王健林说过的两句话可以给我们启发。

01

未来10年一二线城市的房价还会上涨,其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是,对于人口净流出的三四线城市来说,尤其是县城,房价没有多大上升空间。

第一句话是2013年王健林在参加访谈的时候,席间观众提出的“如何看待未来房价走势”问题给出的回答。如今7年时间已经过去,站在现在的角度来看,王健林只能算说对一半,因为得到的结果是一二三四线城市房价几乎全部都在上涨。但需要注意的是,2013年的时候,三四线城市一方面人口流出量大,另一方面库存压力严重,楼市整体呈现“供给远大于需求”的现状,大量房源卖不出去,这也是王健林判断的依据。但他没有料到的是,为了缓解库存压力,各地都开始了“去库存”计划,库存压力解决了,但同时也造成了长达几年的小牛市。

现在看来,楼市的“老毛病”似乎又复发了。数据显示,全国100个新建城市新建商品住宅库存总量达到了51040万平米,同比增长7.8%,已经连续24个月同比正增长。这个数据已经逼近2014年的库存量,三四线城市尤为严重,新建商品住宅库存总量为26820和21077万平米,占比93.8%。但这一次,国家也给出了相应的回答,在“十四五规划大纲”中已经明确指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。也就是说,7年前的历史并不会重演。

更为重要的是,一些偏远地区的三四线城市正面临着人口问题。一方面是人口大量流失,每年的求职季,都有很多毕业生与打工者前往一二线受欢迎的城市以及沿海城市打工,导致当地人口流失加剧,楼市整体需求减少。另一方面是出生人口大量减少,根据公安部发布的户口新生人口数据来看,2020年公安部上户口的新生人口创下历史新低,只有1003.5万人,相较于2016年锐减70%。

库存不断增加,楼市需求不断减少,对于这些偏远城市而言将会是一大挑战,在前不久社科院发表的《中国住房发展报告(2020-2021)》中,同样特别提出了4类风险区域:

存在四类风险区域:城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。

02

没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年,万达向文化产业转移,正是为了今后的长久发展。

这句话来源于北京青年报,其发表的一篇名为《王健林:希望万达2020年来自房地产收入低于50%》的文章,其中王健林说过的一句话。如果将1978年作为国内房地产市场地点,如今已经过去40多年,其核心地位也发生了重要转变。在过去,国内经济发展离不开房地产支撑,到如今,房地产已经不再作为经济发展推动力,在某些方面甚至已经阻碍了经济发展。

因此,最近几年对于房地产楼市的宏观调控也在不断加大力度。在密集程度上,数据显示2020年上半年楼市共计调控304次,同比增长20%,促进房地产市场平稳发展。在力度上,2020年央行与银保监会更是提出了“三道红线”的严格标准,规范房企融资。而今年开年,央行同样发出了“大招”,也就是所谓的“限贷令”,除了房企以外,对于个人房贷同样设置了上限,限制了流入楼市的资金。

而一些房企的表现,似乎也在印证这个事实。比如靠着房地产起家,连续15年成为华人首富的李嘉诚,自2013起就在不断抛售手头的房产、地产业务,累计套现过千亿。碧桂园在布局机器人领域,专做豪宅的融创计划着进军文旅板块,万达向文化产业转移等等。这些巨头房企的表现,只能说明房地产市场这块“大蛋糕”已经不够分了。

简单总结一下,对于今明两年买房的人来说,如果是用于投资,那么需要做好一定的亏损准备。对于自住刚需来说,则应该避免偏远地区城市、资源收缩型城市。此外,也不要让自己背负过高的贷款,随着房价不断走向平稳,越来越多炒房客正在退出楼市,楼市泡沫也在不断收缩,没必要给自己以及家庭增加太多的经济负担。

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