消息属实!22城将集中供地,一年不超过3次!

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2021年楼市重磅炸弹来了!

2月24日,有消息称北上广深四大一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市,将集中供应土地。

2021年,这22城住宅用地公告不能超过三次,并且集中在3月、4月、8月。

土地供应市场风格,将从此转变!

同时,关于集中供地的红头文件也面世了。

首先是2月23日,郑州发布“关于统一组织住宅用地挂牌出让公告”紧急通知,要求5大区自通知日起禁止发布住宅用地公告,转由市局统一组织发布。

中国房地产报记者致电郑州市自然资源与规划局,求证红头文件真实性,获得肯定答复——该消息属实,“不仅仅对郑州,这是(自然资源部)部里对全国的调控政策,是为了贯彻新的调控要求。”

2月24日,青岛市自然资源和规划局发布通知,部署2021年住宅用地供应工作。

部署主要内容有三点:

一是要严格贯彻落实相关文件要求,科学编制住宅用地供应计划;

二是坚持做好住宅用地信息公开工作,住宅用地信息公开做到及时、准确、全面;

三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

天津市同期发布类似文件:

和之前网上盛传消息不同的是,天津土地集中供应时间为3月、6月及9月。

“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中,将对楼市产生怎样的影响?

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土地是财富之母,是地方财政收入重要来源,也是开发商建房主要成本。

这次调整土地出让计划,受影响最大的是地方政府和开发商,余波会间接传导到楼市。

首先,开发商将改变拿地策略,以及调整资金准备。

以前开发商可以在楼市火热的时候抢地地,或者在楼市冷的时候逆周期拿地。在土地集中推出的情况下,择时不再重要,对地块价值判断更重要,拿地时少了房价预期,开发商会更加理性。

如果全国各大城市都在3、6、9月集中推地的话,这对布局广泛的开发商来说,资金是考验。多城市同时买地,没强大资金链支撑不起。

市场上有人分析,这将有利于财大气粗的央企国企开发商,他们可以一口气在各地买买买,而民企联合拿地的情况会增多,以分摊资金压力。

不过,从之前传出3、4和8月,到天津3、6、9月集中供地消息来看,目前各城对于集中供地时间,并未统一。估计住建部给的建议是3、6、9月,也许大部分城市会跟随。

其次,开发商无序抢地,围标、争抢地王等现象,会有所减少。

去年4月,厦门一家注册仅13天的新公司上海泰鸣,夺下百亿地王,在竞拍现场中骏和上海泰鸣交替竞价,使得地价屡被抬高。

新公司拿百亿地王引发市场疑惑,当层层穿透后发现,这家公司背后是房企中骏。虽然市场广泛认为中骏涉嫌“围标”地王,但是中骏坚称两家公司并无关联。

当土地集中供应的时候,基本上所有房企都将优质地块研究得很透彻,不法手段将无数倍放大在同行目光之中。

同时,地块有计划集中推出,会减少房企土地供应焦虑,有规划地做好土地“弹药储备”。

对地方政府而言,土地规划更有序,市场更透明。

为什么说土地规划更有序呢?

一些地方政府对供地节奏把握并不是很好。有的地方三年不供地,一挂牌土地就是稀缺地王。还有的地方疯狂供地,导致板块发展后劲不足。

以郑州为例,前些年无序供地,供应量过大,导致楼市去库存压力大,房价跌跌不休。

这也不是地方政府想看到的结果。

市场更透明,对应的就是土拍暗箱操作了。

过去常见的招拍挂黑幕是——政府“内定”开发商。政府和开发商先约定地块底价,招拍挂时以高价挤走竞争者,成交后政府给开发商返还高出底价的金额。

这种操作在程序上无瑕疵,本质上是违法违规的,土地出让金是不能返还的。

在集中供地情况下,暗箱操作风险和不公平性会放大,间接促进招拍挂市场透明化,竞争正当化。

有一种情况要特别说明,现在一些地方政府会为企业“量身打造”出让地块。

在土地出让标准门槛上设限,不过这种大多数是大型商业大楼或办公园区地块,购买企业甚至会有每年提供多少税收的协定。

例如杭州蚂蚁之江地块,要求竞买人年合并营收不低于千亿人民币,这样的杭州企业凤毛棱角。

土地市场上明眼人都看得出,这块地是出让给谁的,也不会无趣去凑热闹了。

对于楼市来说,集中土地供应意味着集中的住房供应。

按照开发商的进度,8个月左右会迎来住房集中供应,市场竞争会非常激烈。这对买房人来说,购房可以多比较,更加从容。

针对“两集中”,易居研究院智库中心研究总监严跃进解读说:

第一,此次政策积极关注和解决大城市住房问题的重要保障,是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定,那么就形成了长效机制三大利器,即“三道红线”、“房贷集中度”和“供地集中度政策”。

第二,前述热点城市供地和土地交易等会形成明显的变化,这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期,积极做好研究,积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业,显得很关键。

第三,有助于真正减少土地哄抢,促进各地土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

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| 来源:楼市相对论、

|参考资料来源:中国房地产报

| 排版:Ze peng

小助理有话说

原文标题:消息属实!22城将集中供地,一年不超过3次!

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