深圳官宣:严查二手房指导价,买家观望,中介叫苦连天!

春节前(2月8日),深圳市二手住房成交参考价格发布机制出台,同时公布了3595个住宅小区的二手房成交参考价,深圳中介也被紧急约谈,连夜“封价”,引起了市场的广泛关注。

值得注意的是:在官方的解答中,3595个住宅小区有约27%是严重偏离参考价格小区,主要来自福田、南山、宝安热点片区,挂盘价虚高,可能存在投机炒作成分。

例如:宝中、深圳湾、福保、红山、凤凰城等热点片区,官方给出的二手房成交参考价和之前市场的挂牌价差距就十分巨大,最高达17万/平的差距。

2月24日,深圳住建局再发通知,严查二手房中介挂牌价,门店、平台、QQ、微信房源不能超参考价,超过参考价,罚!这个通知再次引起市场的广泛关注。

动荡之下,深圳热点片区的业主、买家和中介是如何看待这个成交参考价的?近日,深圳壹地产走访了福田保税区、南山深圳湾、光明凤凰城及龙华红山这几个深圳热点片区,采访了一些业主和中介,下面一起来看看。

▲深圳城市景观(图源:深圳壹地产)

福田保税区

▲福田保税区航拍(来源:深铁建设)

2018年,因为福田外国语南校区的进入,福田保税区的发展进入快车道,区域价值提升不逊于同年的光明。

随着地铁3号线福保站的开通以及深港科技创新合作区的推进,区域的物业价值也在稳步提升。

截至2020年10月,福田保税区中,丽港湾、红树绿洲、天健时尚名苑、南光紫荆苑、宝瑞轩等多个小区二手房挂牌均价达到10万+。

其中,丽港湾一套建面约60平的2房,2020年7月的成交单价约10万/平,总价为595万。

而根据官方公布的二手房成交参考价显示,丽港湾的二手房成交参考价为84100/平。

深圳市壹地产采访了一位丽港湾的业主——刘先生,刘先生购买的是一套建面约63平的户型,他表示:成交参考价公布后不了解小区有没有降价,但没有业主卖,网络上也看不到价格,大家反应比较淡定,应该都在观望,没有多大的讨论。

大部分业主都觉得参考价真正要执行下来还是有难度,毕竟需求在这里,业主卡死价格应该也没问题。如果是按参考价8.41万/平,不会考虑卖房子,当然如果全市都能按参考价来执行那就无所谓,因为要换房,其实按参考价压力会小很多,可以考虑10万直接去南山买个90平的。

之前的市场价基本在11万/平左右,而大家心理价位目前差不多也是11万/平左右。因为周边有好的学位,小区出来的二手房也不多,业主们还是有底气的。除非大面积的业主开始降价,可能会跟风,不然不着急出手,应该会观望。

某中原网门店的一位中介表示:二手房成交参考价公布后,区域二手房的成交暂时没有出现太大的变化,因为原本放盘的数量就不多,但买卖双方的心态是出现了一些变化。

如果现在周边有业主来放盘,也可以按照之前的市场价来挂,但是,高于成交参考价格的外网展示不了。目前,客户要了解小区房源价格,只能来店里详谈。

而且,因为现在细则没有出来,二手房成交参考价格有可能是作为贷款的一个依据,但是具体怎么实施,要等细则出来才知道。

南山深圳湾

▲南山深圳湾航拍(来源:创新南山)

南山深圳湾,深圳知名繁华区域之一,2020年更是成为全国第一个二手房挂牌均价达20万/平的区域。

其中,典型代表就是恒裕滨城2期,成交量常年占据片区第一。

▲恒裕滨城二期均价来源:深圳链家网,截至2020年5月8日

根据深圳链家网数据显示:在2020年5月,恒裕滨城2期的二手房挂牌均价就已约26万/㎡!而截至2021年2月8日(成交参考价公布前),恒裕滨城二期挂牌均价约28万/平。

深圳中原网的成交记录显示,截至2020年12月,深圳湾恒裕滨城2期最新成交的一套二手房单价已经超过了30万/㎡!

不过,根据官方公布的二手房成交参考价显示,恒裕滨城的二手房成交参考价为132000/平。

深圳市壹地产采访了一位恒裕滨城2期的业主——江先生,江先生购买的是一套建面约174平的4房户型,他表示:在聊到如果有买家按照参考价13.2万/平来咨询,业主们是否会考虑卖时,有其它业主的回答是一个字——“滚”。

永高楼市分享会创始人——永高表示:虽然二手房成交参考价公布了,但目前深圳湾没有一个业主出现明显的降价或者报价下调的。二手房的成交情况还看不出来,因为目前深圳湾只有一个叫恒裕深圳湾的公寓在卖,所以从住宅来看的话,看不出它的交易量是否在减少。

目前,深圳湾买卖双方的心态很简单,买房子的人开始严重观望了,甚至之前买的人觉得深圳湾的价位很高,都有违约的倾向了。卖房子的业主就是比较强,比较坚挺,因为本身深圳湾没有多少房子卖,然后再加上这业主也知道深圳湾的价值,所以都是扛着的,业主群就有很明显的聊天记录,就是大家要顶住。

深圳湾的业主们觉得这个二手房参考价会有一段时间需要调整,要有一个时间来消化,然后大家还是长期持续看好深圳湾的。

我个人认为:首先调控是好的,因为深圳湾这样的房子如果价格继续涨下去就真的像我说的已经到50万/平了,对不对?所以说有调整,有调控,整个市场就会比较平稳的往上走,然后有节制的,有调节的往上走。

其实从本质来讲,我是很欢迎的。本来要用五年走的路,就不要用一年把它走完,是吧?所以这是好事,也是应该的,况且对于我们普通的这种购房或者换房人来讲,停下来还有更多的机会,不仅可以去多赚点钱也可以很从容的去置换。

目前没有新的业主来放盘,大家都知道,现在的情况不是太好,所以放盘量不多,但也没有说存在收盘回去的,没有这种放盘把价格调的很低的。所以,如果有买家按照参考价来咨询,深圳湾这些业主根本就不会同意卖,也不可能存在按参考价成交这种状况。

事实上每一次的市场调整都会有一批地产人会选择回家,不做,这个也是属于市场的一种调节。本来,房地产行业就有一种说法“三年的时间里,一年好两年平”,所以说,接下来有人辞职,有人走是属于正常的。

光明凤凰城

▲光明城市景观(图源:深圳光明)

光明凤凰城,深圳近年备受买家青睐的区域之一,2020年更是成为深圳畅销新盘数量最多的区域之一。

而二手房的表现更是亮眼,在成交参考价公布前(截至2021年1月26日),光明凤凰城周边的二手房挂牌价在7-8.6万之间,而且都有不少成交记录。

例如:2020年9月,光明大第就有一套建面约89平的房子以718万成交,单价约8.1万/平。

不过,根据官方公布的二手房成交参考价显示,光明大第(金城大第花园一、二期)、龙光玖龙台及深房传麒山的二手房成交参考价均为51900/平。

深圳市壹地产采访了一位光明大第的业主,他购买的是一套建面约200平的户型,他表示:二手房成交参考价公布后,小区没有降价,因为地铁的加持,反而涨了一些。

业主们对这个二手房成交参考价是满意的,支持的,但业主一般都不考虑卖,大多自己住,所以如果有买家按照参考价来咨询,都不会考虑卖,而业主们目前的心里价位是6万+/平。

他了解到,目前高层住宅业主们的心里价位也是6、7万/平。二手房指导价的出台让小区看起来降价了,但是很多邻居说不耽误卖。但是着急用钱的业主可能会降价卖二手房。

深圳市壹地产还采访了一位玖龙台的业主,他购买的是一套建面约104平的户型,他表示:二手房成交参考价公布后,小区没有降价,也没有人卖,都是自持。他个人的心里价位是10万/平。

▲该Q房网门店已不展示深圳房源具体价格

区域某Q房网门店的一位中介表示:目前来放盘的业主不多,从开年到现在还没有新的业主来放盘。如果这个成交参考价只是作为一个参考,那对放盘的价格影响不会太大,毕竟如果可以卖7、8万/平,没有人会以5万/平卖。而去年已经放盘出来的一些业主也没有调整价格,都在观望。

某德佑地产门店的一位中介表示:目前来放盘的业主不多, 二手房成交参考价的公布相当于提高了买二手房的门槛,防止炒房,但也搞得我们也很难做。目前,房子可以正常带看,但最后如果要成交还要等等,因为目前银行方面关于贷款,还有税费方面还不明朗,要等官方后续的动作。

而相比这一点,更让我们烦的是,有许多人来咨询,都说你们光明大第(金城大第花园一、二期)、龙光玖龙台不是51900/平吗?怎么价格怎么贵啊。一听7、8万/平的市场价就不爱听了,但如果按指导价去问业主肯定挨卖。

龙华红山

在深圳高级中学(集团)北校区、红山6979及地铁4、6号线的加持下,近年龙华红山片区的发展十分亮眼,楼市表现和很不错。

据贝壳找房数据显示,早在2020年5月,莱蒙水榭春天A区6期成交的2套4房户型,成交价就去到了10.2-10.3万/平。

不过,根据官方公布的二手房成交参考价显示,汇龙湾花园、莱蒙水榭春天、龙光玖龙玺、金亨利首府及金亨利瑜璟苑的二手房成交参考价均为90500/平。

深圳市壹地产采访了一位汇龙湾花园的业主,他购买的是一套建面约89平的户型,他表示:虽然公布了二手房成交参考价,不过小区的二手房价格还没有降,大家都还在观望。如果有买家按照参考价来咨询,业主们不会考虑卖。目前小区业主们的心里价位还是之前的市场价。

某链家网门店的一位中介表示:目前的二手房的买卖还是正常进行,房子可以正常带看,如果现在周边有业主来放盘,也可以按照之前的市场价来挂,但是,高于成交参考价格的外网展示不了。若最后与业主商讨后的价格高于成交参考价我们会做出政策风险提示,而其中的差价需要买家支付给卖家。

实际上,一些学区刚需因为孩子上学的需求,该买还是要买。不过,一些不着急的买家就都在观望。而年前已经网签的交易,应该都是正常按市场价批贷,但如果年前只是草签合同,还未网签的,那么草签合同就要作废了,还是以网签为准。

虽然目前二手房成交数量减少,影响很大,但对于红山这样的区域还是很看好后市的。

笔者结语

从上述的各个采访来看,出台二手房成交参考价的效果可以说是立竿见影,让大家的热情趋于理性,目前都处于观望状态。

不过,对于深圳热点片区的业主而言,影响相对较小,大多业主都坚定看好各自热点区域的前景,心里价位仍保持在之前的市场价。对于买家和中介的影响反而相对较大。

2月23日,深圳建行、农行明确表示二手房按揭贷款将以官方参考价作为参考!这意味着以这几家银行为贷款机构的买家将要准备更多的首付,门槛更高,一些不够首付的买家只能暂时放弃买房。

如果后续有更多的银行进行跟进,那么,大部分首付紧张的刚需都将暂时放弃买房,届时,整个市场或将趋于冷淡,而市场的冷淡就会严重影响中介的收益,或将掀起“中介辞工潮”。

深圳的二手房市场能否持续保持稳定?深圳后续的细则又会如何平衡价差带来一系列问题?深圳壹地产将持续跟踪报道,让我们拭目以待。

原文标题:深圳官宣:严查二手房指导价,买家观望,中介叫苦连天!

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