业主大会成立难、业主委员会监管难……海南这份物业管理条例聚焦

6月15日,《海南经济特区物业管理条例》解读新闻发布会在海口举行。海南日报记者从新闻发布会上获悉,《海南经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》已由海南省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2021年6月1日修订通过,现予公布,自2021年11月1日起施行。新修订版《条例》坚持以问题为导向,着力解决近年来我省物业管理中出现的业主委员会成立难、提升物业服务管理难、住宅专项维修资金使用难等痛点问题。

省住房和城乡建设厅总工程师林诗辉介绍,《海南经济特区物业管理条例》自2011年1月1日起实施。近年来随着海南经济社会的快速发展,社区治理要求不断提升,物业管理行业也出现了很多新问题和新矛盾。此次重新修订《条例》,坚持问题导向,着力解决物业管理中的焦点和难点问题,主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等。围绕这些难点痛点,新修订版《条例》在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量保障业主合法权益、规范物业使用和维护以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性的创新和改进。

基层政府要配备专(兼)职物业管理工作人员

业主和物业起纠纷有专人来管了

新修订版《条例》共计七章八十一条,包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。《条例》的实施,以法治化方式推进海南自由贸易港建设,将进一步提升海南自贸港社区治理能力,促进物业管理行业健康发展。

林诗辉介绍,《条例》提出以党建引领提升物业管理水平,明确规定推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织,发挥党建引领作用。倡导基层政府建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,加强社区治理。《条例》明确了物业主管部门等相关部门在物业管理中的职责,并要求物业管理行业组织依法加强行业自律管理,规范行业行为。

此外,《条例》规定还明确街道办事处、乡镇人民政府和居(村)委员会在物业管理中指导、协助、监督职责,并规定县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专(兼)职物业管理工作人员。这是通过法规来推动我省基层社区管理中的物业管理重心工作下移。

首次业主大会不需要执行“双三分之二”规定

成立业主委员会门槛降低了

在规范业主大会和业主委员会运作方面。以往,我省的居民生活小区成立业主委员会需要召开业主大会来选举,而召开业主大会需要专有部分建筑面积三分之二以上的业主,且占总人数三分之二以上业主参加业主大会。新修订版《条例》降低首次业主大会召开的条件,明确物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的,就可以召开首次业主大会会议,选举业主委员会。

此外,考虑到我省“候鸟”型小区多,《条例》在确认业主身份的前提下,以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的,视为书面征求意见。《条例》还要求县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用,用信息化手段解决业主特别是业主大会召集中的决策事项。

规范小区物业服务人选聘和退出行为

解聘物业不能赖着不走了

业主不满意物业服务,通过业主委员会解聘物业,物业却赖着不走,这种纠纷案例在居民小区里时有发生。新修订《条例》明确了参与小区管理的各方权责,规范各方行为,有利于提高物业服务水平,解决此类纠纷。

如《条例》在规范物业服务人行为,保障业主合法权益方面有以下规定:一是规范前期物业服务人选聘,要求通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人,明确不同情形下选聘招标方式,并限定了前期物业服务合同期限。

二是通过列举方式,明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息,便于全体业主对物业服务人的监督。

三是规范物业服务人退出行为,物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。

四是通过列举方式明确物业服务人应当履行的合同义务和法定责任,并要求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单,明确物业服务内容和标准。

五是加强对业主共有部分经营收益的监管,规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益,归全体业主共有,进一步保障业主合法权益。

专业经营单位委托物业代收代交须签协议

物业不代收代交水电费也不能随便停水停电了

今后,业主和物业出现纠纷, 物业擅自停水停电,或者停止代收代交水电费,导致业主家停水停电的现象也要杜绝。

在规范物业使用和维护方面,《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任,一是规定物业管理区域内,供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的,应当签订协议,不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用,不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。

二是进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理,明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业,由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金,在出售时向业主收取,并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。

《条例》还针对各项管理规定,增加和完善处罚内容,进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会违反条例规定,挪用或侵占业主共有部分受益的,如物业服务人、业主委员会委员违反条例规定,挪用或者侵占业主共有部分收益的,责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益,给予警告,没收违法所得,并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务人违反条例规定,拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的,责令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天数处于相应的罚款;构成治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

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文章名称:《业主大会成立难、业主委员会监管难……海南这份物业管理条例聚焦》
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